抄底良机？广州地铁联合体30亿逆市拿地

每经记者 徐学成 发自广州

提前“入冬”的广州土地市场日前发生了一起 “意外”。11月28日，广州市地下铁道总公司（以下简称广州地铁）与广州市辉兆有限公司联合体以30.7亿元的总价拿下广州大坦沙铁路以北地块，创造了今年以来广州单块土地出让的总价记录。

虽然部分主流房企纷纷减缓拿地步伐，但一些“外行”和港资（外资）房企拿地热情不减反增。

对此，一些业内人士表示，内地楼市调控带来的土地市场低潮或许正是这些“外来和尚”逆市抄底的好时机，但一些成功出让的个案并不意味着土地市场已经出现转机。

30亿“啃”下“硬骨头”

广州市国土资源和房屋管理局日前发布公告称，广州市地下铁道总公司和广州市辉兆有限公司组成的联合体以30.7亿元的总价获得广州市荔湾区大坦沙铁路以北地块的国土建设用地使用权，该公告提供的信息显示，该地块性质为二类居住用地、中小学用地，土地面积为272749平方米，建设面积近59万平方米，折合楼面地价5205元/平方米。

虽然仅“5字头”的楼面地价并不高，但高达30.7亿元的总价还是创造了今年以来广州单块土地出让的总价记录。

《每日经济新闻》记者获悉，截至11月28日下午拍卖开始之前，仅有一位竞拍人参与该地块的竞拍，即为上述广州地铁联合体，因此，该地块最终以底价成交。公开资料显示，广州房管局是在9月19日挂出关于该地块的出让公告，到11月28日的70天时间内，直到最后时刻才找到“买家”。

由于占地面积大，地质结构复杂，且在规划建设方面设置了诸多限制，上述地块一直被认为是“难啃的硬骨头”，但广州地铁综合体代表在接受媒体采访时表示，该地块的楼面地价尚处在合理水平。记者获悉，广州地铁此前已进入过地产行业，但开发的物业项目并不多。

土地市场现“抄底”良机

著名房地产专家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，让广州地铁坚持逆市拿地的背后动力，最主要是该地块未来可开发价值高和楼面地价相对较低。此外，广州地铁一直想进入房地产，手上大量的现金，却苦于寻找不到合适的时机和地块，现在正好赶上楼市调控的好时机。

所谓的“好时机”其实正是目前出现的土地市场低潮。

以广州为例，实行“勾地制”后，广州推出的地块几乎都以底价成交，记者经历的几次土地拍卖会中，现场气氛之冷清实属近年来之罕见。一些业内人士此前在接受《每日经济新闻》记者采访时即表示，在内地开发商纷纷对拿地持保守态度的情况下，广州土地市场实际上已经提前“入冬”。

官方数据显示，今年1月～9月，广州市本级土地出让金收入为144.5亿元，仅完成年度计划502.5亿元的28.8%。

主流房企减缓拿地，一些 “外行”企业却燃起了“抄底”的热情，广州地铁即是一个代表。除此之外，一些外资或者港资企业在内地扩张的步伐也在加快。

就在上述地块出让的当天，新加坡嘉德置地集团旗下凯德中国豪掷65亿拿下重庆市一商业地块，其对该项目的总投资将达到210亿人民币。此外，长江实业（00001，HK）在广州的首个项目也在日前入市，而和黄（00013，HK）也于近期完成了在佛山的布局。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，从行业角度来看，港资房地产企业在内地的战略思维非常明显，内地房地产行业上升的趋势非常明显，逆市拿地能够有效降低资本运作成本成为重要原因。

个案难掩市场低迷

这样一宗涉及占地面积27万平方米、出让金额30亿元的案例是否预示着土地市场开始出现转机？

业界对此并不持肯定的态度。谢逸枫指出，无论是非房地产企业拿地还是外资进入，都具有一定的特殊性，广州地铁逆市拿地的个案只能说明该地块的条件为其再入地产界提供了合适的时机。此外，与资金趋紧的内地房企相比，无论是外资还是类似与广州地铁这样的 “外行”都并不“缺钱”，但这些都很难预示土地市场开始出现转机。

全国其他城市的情况大抵如此。北京中原统计显示，截至11月中旬，全国监测的主要15个主要一二线城市中，土地出让金比去年同期减少1034亿，减幅比例达到13%。此外，尽管上海土地出让金达到1151亿，但同比去年也下调了16%。而截至11月15日，北京住宅类土地成交额仅为360.1亿，比去年全年的土地款锐减700亿，同比降幅超过60%，创造最近4年的最低值。

韩长吉也认为，在楼市政策调控未真正结束之前，土地市场不会也不可能出现真正转机。上述案例在单价和总价上还不能与2009或者2010年相比，所以只能简单理解为在当前调控作用下，出现个别企业逆市拿地的现象。