当很多房地产公司在今年年初决意转型商业地产时，很多人都没想过，商业地产的“冬天”会来得如此之早。
每经记者 杨羚强 发自上海
当很多房地产公司在今年年初决意转型商业地产时，很多人都没想过，商业地产的“冬天”会来得如此之早。
为了不到10亿港元的优先票据借款，国内商业地产龙头企业宝龙地产(01238，HK)就抵押了30.24%的股权，截至6月30日，宝龙地产净资产就高达133.8亿元，这意味着宝龙地产以2折不到的价格抵押了它的净资产。
而在大幅折让抵押净资产的背后，一场可能的财务危机正在向宝龙地产袭来。截至10月，该公司今年的销售额仅46亿元左右，但需要在一年内偿还的借贷、贸易及其他应付款以及所得税负债等流动负债总额53亿多元。
半年报显示，在该公司上半年经营性现金流达到-20.02亿元的情况下，更多是靠借新债偿旧债的办法偿还短期内的借款。在房地产开发银根收紧的背景下，宝龙地产如何在短期内筹集上述53亿元的欠款是个疑问。
导致宝龙地产财务压力的是目前已经开始迸发的商业地产危机。根据宝龙地产的半年报，上半年来自商业地产的销售额仅为3.2亿元，而去年全年公司的商业地产销售额总额达到25亿元。中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，在国内大多数城市，商业地产已经显示比住宅更加严重的滞销趋势，商业地产的“冬天”或者比住宅会来得更早。
销售还债至少要9个月
宝龙地产11月15日发出的公告显示，该公司母公司于11月11日向作为债券持有人的香港上海汇丰有限公司提供相当于该公司已发行股本总额的10.58%作为债券抵押。截至11月15日，所抵押的股份已相当于公司总股本的30.24%。
但根据该公司9月8日发出的公告，扣除佣金和开支，宝龙地产通过上述债券发行，实际仅获得了9.945亿港元的借款。以该公司133.8亿元的净资产衡量，相当于宝龙地产仅仅以两折价格抵押了控股股东所拥有股权的1/3股权。
是什么样的原因，让控股股东愿意以如此低的价格大幅折让抵押公司股权？《每日经济新闻》记者曾向宝龙地产品牌部询问上述问题，但截至记者发稿时未获得回应。但公司上半年的财务报表显示，该公司近期的财务压力正在变大。
公司上半年的经营性现金流为-20.02亿元，投资性现金流也为-20.21亿元，而需要偿还的贷款更高达14.26亿元。是靠上半年40.24亿元的借贷，宝龙地产才缓解了财务压力。但目前，外部的融资环境却发生了根本性的变化。今年前10月，全国房地产开发企业总资金来源为6.8万亿元，其中国内贷款的比例仅占15.4%，而通过多次发债融资，宝龙地产净资产负债率已经从年初的20%提高到了46%，再融资能力也出现了下滑。
在这样的情况下，宝龙地产需要通过快速销售，回收现金流。然而，该公司的销售情况并不理想，尽管7~10月，该公司的销售额已经和整个上半年的销售额持平，达到22亿多元。但是，截至10月却仅仅只完成了既定销售目标的46%。而按照其最近4个月的平均销售速度，如果无法获得新的融资，宝龙地产在不买地、不开发、没有常性支出的情况下，需要用9个月以上的时间，才能筹到足够还债的钱。
商业地产“冬天”或提前来临
上述财务数据，或许可以说明控股股东以净资产2折抵押股权的原因。而公司在杭州或以接近10281元/平方米楼面价的价格售卖项目。
在宝龙地产的财务危机背后，或许暗示商业地产的“冬天”将比住宅更早来临。整个上半年，该公司销售的商业地产项目总金额不过3.2亿元，而去年同期的销售额是6.34亿元。在销售额锐减的情况下，该公司的开发投入却大幅增加，物业开发的投入由13.75亿元，猛增至58.85亿元。
而商业地产的租金收入，也没有成为宝龙地产的 “救命稻草”。上半年年报显示，宝龙地产在持有投资物业达139.34亿元的情况下，投资物业的租金收入却只有1.01亿元。杯水车薪的租金回报率，让开发商的资金链变得更为紧张。
上海同策咨询公司研究总监张宏伟说，类似宝龙地产这样的低租金收益率，是开发、布局商业地产初期的正常现象。由于这阶段开发商的租金收入很低，而投入很多，所以很难指望仅靠租金收入，根本性地改变开发商的财务结构。按照他的介绍，目前开发商从事商业地产理想的投入比例应该是3：7，即30%持有，70%出售。但根据宝龙地产的财务报表，其持有出租的物业，要比销售的物业高出近一倍。
这一财务结构，逼迫宝龙地产必须卖出更多的商业物业，以换取足够的现金流。
中房信分析师薛建雄说，很多城市商业地产的销售情况甚至比住宅更糟糕。21世纪不动产的统计显示，按今年前10月的销售速度，上海的商业地产去库存至少要32个月，而普通住宅只有15个月。
万科总裁郁亮在今年10月曾向《每日经济新闻》记者表示，万科做商业地产是为了给住宅做配套，在他看来，商业地产的风险要远远大于住宅。而宝龙地产目前的财务状况显示，郁亮的担忧不无道理。
对于很多想通过转型商业地产而躲避楼市调控的开发商来说，商业地产不但不是安全港，反而可能成为地产商的“百慕大”。
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