一线还是二三线，房产投资不变的是地段？

每日经济新闻记者  胡廷鸿

　　尽管房价飞速上涨，但不少投资者却充满担忧：虚高的房价容易造成虚假的市场繁荣，一旦资产泡沫破灭，未来十年最不值钱的或许就是今天引以为傲的房子。

　　但至少在目前，仍有很多人坚信不动产价格还会年复一年节节攀升，他们依旧到处寻找能赚钱的房子。

　　而在房地产市场遭遇调控的背景下，房地产市场波谲云诡，未来中国最值钱的房子在哪里？一线、二线，还是三线城市，抑或都不是？

　　大多认为，真正有价值的房子，或掩映在山水之间（湖景别墅），或深藏于闹市之中（中心地段），或扼交通要道……

跟着规划走

　　由于传统文化对住所的重视，大多数中国百姓对房子的渴望都十分强烈。随着城市化的发展，中国人对住房的需求在丈母娘、未来孩儿他娘的催促下步步高升。

　　于是，有经济头脑的部分人看到了赚钱的机遇，纷纷进入房地产市场，在这个市场一夜暴富的传说在人们之间流传。在巨大的财富示范效应下，各路人马携重金涌入楼市。

　　由于我国金融市场还很不发达，投资者可选的投资品种极为有限。刚刚富裕起来的国人，看着手中的闲钱，环顾四周，似乎只有房子才是最好的选择。

　　于是，你可以看到温州炒房团、山西炒楼团裹挟着大量人民币，在北上广深等大城市席卷每一个新开楼盘的售楼处。

　　投资者成了这个市场的幽灵。一些有多年炒房经验的专业投资客会告诉你，投资楼市的不二法门就是“跟着规划走”，而不是盲目地“跟着感觉走”。无论是一线大城市，还是最近才热乎起来的二三线城市，在投资者眼中，炒房的规律万变不离其宗。

　　事实上，这证明了投资客最精辟的判断。大凡某处城市规划出台，哪怕现在还是寸草不生的荒地，未来的地段、交通、区位、环境都成为助长房价向上的理由。

　　而这些都是幽灵的魔法，屡试不爽。

　　但正是因为这些幽灵，我们逐渐失去了对价值地产的判断，迷失了方向。在投资者头脑中，有足够的理想相信，因为有13亿中国人的住房需求，以房子为代表的不动产价格会年复一年的永远往上涨，这也是他们对投资房地产乐此不疲的精神所在。

　　但值得警惕的是，这13亿人口潜在需求并非都是有效需求，有需求不一定有支付能力，而有支付能力却不一定能购买。

梯度转移

　　实际上，没有任何一个市场可以维持永久的繁荣，在房地产投资繁荣衰退之前，首先遭遇的必是各级政府相应的紧缩调控政策。

　　而一线城市限购、限贷政策促使房地产开发商和投资者纷纷将目光转向了尚待发展的二三线城市，这就形成了一个房地产市场梯度转移的现象。

　　大多数投资者直观地认为，在没有调控政策的二三线城市房价会迅速蹿升，是值得投资的。

　　但他们似乎只看到了表面现象，真正让房子升值的是它的价值稀缺性，这一稀缺性并不是房屋所属的私人资源，而是房子下面的土地。因此，无论是在一线大城市，还是二三线城市，真正值钱的房子还是那些地段好的房子。

　　但同时，那些认为可以在二三线城市复制一线城市房地产市场走势的想法也是非常危险的。一线城市的购买力远远大于二三线城市，二三线城市的有效需求仍然不足。更何况，限购政策范围扩大、人口红利消退、保障房的挤出效应所带来的商品房需求减少，也在不断稀释着二三线城市的房屋价值。

　　但眼下，那些因城市规划发展，有政策效应带动的二三线城市，房价增长迅猛，从投资的角度看，增长性较强的城市投资价值仍然可观。

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