新华网海口7月7日电 （记者王晖余、郑玮娜）海南省三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查显示，三亚市商品住房空置率平均高达近85%，尤其是拥有稀缺海景资源的三亚湾、大东海等片区商品住房空置率达到95%左右，引起业界对海南楼市日益加剧的高空置率问题的关注和担忧。业内人士认为，改变海南房地产单一产品结构、鼓励开发经营性地产、盘活空置房租赁降低空置率需政府、房企、业主合力“解困”。
部分商品住宅空置率高达95%
今年春节期间和6月底，三亚市房地产交易管理所市场部随机从三亚五个片区已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中，抽样调查23个项目的入住情况。调查显示，在7333个抽样样本中，6月底平均空置率为84.75%，大东海和海坡片区的空置率分别为94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春节期间，平均空置率也达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。
三亚市房地产交易管理所市场部有关人士表示，国外的研究表明，空置率在10%以上，就说明商品房空置率严重，三亚高达百分之八九十的空置率相当惊人。
7月4日21时，记者在位于三亚凤凰路上的高档楼盘小区“山水国际”看到，距离小区门岗最近的两栋高层建筑，亮着灯的户数寥若晨星。后面的联排叠拼别墅更是一片漆黑，连路灯也没开，走进小区深处，只能看见值守的保安打着手电筒在到处巡查。一位来自兰州的住户告诉记者，每到这个季节入住的人极少，难得见到亮灯的住户，走在小区内都要用手机照明。
据“山水国际”物业公司相关负责人介绍，这个小区包括多层住宅、高层住宅、联排叠拼别墅、独体别墅在内共1600余户。业主大部分来自岛外，在此购房只为休闲度假，并非居家常住。
小区的一位保安对记者说，空置率高给安保工作带来了较大困扰，“很多业主冬天来住一两个月，平时都空着，很容易招小偷，所以，我们必须24小时不停地在小区内巡查。”
在三亚大东海和海坡两个拥有稀缺海景资源片区的住宅小区，空置率问题则更为严重。调查显示，三亚越高档的房屋空置率越高，如“凤凰水城”的洋房和别墅空置率均在95%以上，“半山半岛”空置率也达90%以上。从北京来三亚度假的马璐叹息道，面朝大海却无人享受美景，这么好的资源就这么浪费了，真是太可惜了。
除了三亚，在海口、文昌、琼海、陵水等海南沿海市县，高空置率问题也较为突出，很多高空置率的小区一到晚上就黑灯瞎火。
外向型特征和投资性购房成高空置率背后“推手”
高空置率与海南房地产结构单一、外向型特征明显的特点密切相关。目前，海南房地产开发以住宅地产占绝对主导，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又卖给了岛外人。
海南省一名官员曾表示，海南房地产投资和消费市场两头主要在岛外，80%以上的投资来自岛外，近80%的房子卖给岛外人，新房成交量和成交价格主要反映的不是本岛居民的购买力，与本岛居民的实际购买力关系不大。
海南地方经济水平不高，本岛居民的收入不高，消费能力有限，以岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价，更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。“很多开发商在拿地的时候就把目标客户定位为外地高端购房者，本地人买不起，外地人买了不常住，海南住宅高空置率就成为一种必然。”一位开发商告诉记者。
三亚市房地产交易管理所市场部的调查认为，三亚商品住宅高空置率的原因主要有：刚性需求不足、本地居民对商品住房需求有限、房地产三级市场不活跃。三亚85%以上的房子卖给了海南岛外客户“候鸟”族和投资性购房人群，惊人的空置率说明，三亚楼市具有投资性为主要需求的市场特性。
“海南‘第二居所’的特征和投资投机性购房较多造成了目前高空置率的局面。”海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武说，目前海南约有“候鸟”人群45万至50万人，约占海南人口的5.8%，所购房屋季节性、非常住的使用特征明显。
此外，海南存量房交易和租赁市场长期处于不活跃状态，二手房交易量多年来呈低迷态势。如三亚二手房交易量不足一手房交易量的15%，6月20日三亚二手房网上备案系统正式运行以来，三亚市挂牌出售量仅有200余套。
海南以岛外市场为主、季节性居住的特点，带来房地产业的脆弱性以及物业控制和设施配套、物业管理的难题。海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说，空置率居高不下不仅给小区的物业管理带来难题，物业费收取困难，也造成巨大的资源浪费。
王毅武认为，由于房屋空置率居高不下，且又没有充分利用，从物业管理企业管理成本、公共服务设施的使用、空置房屋资源的使用等方面造成极大的浪费，业主与物业管理企业方面容易引发纠纷，还造成了投资投机性购房者和本地居民的矛盾。
需多方合力破解高空置率“困局”
《海南省房地产业发展战略与中长期规划》提出，近期政策性住房和公共住房成为海南长居型居住地产的主体，但随着海南经济社会的进一步发展和房地产市场体系的逐步完善，应积极引导面向本地居民的长居型居住地产走向市场化。业内人士认为，要降低海南房地产的高空置率，海南应避免过度依赖纯资源导向的外向型房地产开发模式，理性开发和定位，释放海南本地刚性需求。
宋祎认为，应改变海南以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，以本岛常住型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。同时发展分时度假等度假型居住地产，增加度假地产的流动性，促进度假地产资源的交换使用和重复利用。
三亚市房地产协会秘书长刘树国说，商品住房空置率过高，不是房地产活跃的表现，应鼓励开发经营性房地产，减少商品住房类的投资建设，企业应积极转向以旅游地产为主的开发投资。
“盘活空置房则需要政府、房企、业主合力‘解困’。”刘树国说，应由政府主导，在税收、规范管理等方面给予优惠政策，以物业管理企业为主体，充分与空置房屋业主协商，以商住小区为单位，采取“高、中、低档家庭旅馆”“产权式物业经营”等多种经营方式，实现空置房屋的充分利用。
中国房地产业协会副会长朱中一认为，海南应抓紧制定培育和发展二手房市场和租赁市场的政策，鼓励岛外购房者将闲置的住房直接出租或者与物业公司签订协议，请物业公司代为出租。“这样既使住房持有者与物业公司都能受益，更能将闲置的住房提供给旅游者租用，实现旅游公共资源使用效率最大化。”
王毅武认为，房子的第一属性是居住，而不是投资和投机，应恢复房子的基本属性，可以考虑对空置房征收空置税。
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