每经记者 胡廷鸿 发自深圳
6月4日，深圳招商地产（000024，SZ）观园项目以低于市场预期3000元的单价开盘发售，吸引数百名购房者通宵排队抢购。
有知情人士透露，此前招商观园项目因政府限价，一直未拿到预售证，最后以12000元/平方米低价入市的消息一经传出，便引发了业内强烈关注。
实际上，自从深圳市政府执行限价令之后，5月满城尽是限价楼盘。限价政策之下，开发商与政策之间的博弈已经慢慢开始。
比市场预期价低3000元
端午假期前夕，一条关于招商观园项目以12080元/平方米将于6月5日低价开盘的消息在业内传开。
据了解，招商地产此次推出的第一批单位是观园项目6号、7号楼，共计504套，户型涵盖90平方米、140平方米、160平方米3种，其中90平方米户型占50%。.
6月4日，招商观园提前开盘。开盘当日凌晨，迎来大批购房者排队购房，直到上午9时开盘，售楼现场已聚集数百人，场面火爆异常。
据《每日经济新闻》记者了解，由于购房者众多，开发商将开盘均价提到了1.3万~1.4万/平方米，但90平方米的小户型仍被购房者一扫而光，仅剩下少数140平方米和160平方米的大户型房源。
资料显示，招商观园位于宝安观澜鹭湖国际居住区内，与观澜高新技术园区隔路相望，是招商澜园之后在当地的又一豪宅项目。该项目占地面积14.76万平方米，总建筑面积为22.2万平方米，分两期开发，规划建成81栋住宅楼区，涵盖别墅、高层、多层、幼儿园、综合文化活动中心及商业项目。
去年，招商地产的澜园项目后期售价达到1.4万~1.5万元/平方米，业内此前纷纷估计定位更高的观园项目应该在1.5万/平方米以上，结果该项目却以比市场价格低近3000元入市。
作为招商地产在深圳观澜地区为数不多的豪宅项目，观园项目为何会以低价销售？对此，招商地产董秘刘宁对 《每日经济新闻》记者表示：“由于市场调控，很多企业需要回笼资金，而同类型楼盘之间也存在竞争，周边楼盘价格估计在1.3万到1.4万元之间。”
事实上，在政府限价令面前，招商观园项目有些许无奈。此前，原计划在今年4~5月份开盘的招商观园项目因政府限价令而未拿到预售证，不得不延期开盘。
对于限价令的影响，刘宁的说法是，招商地产作为央企，应该尽到自己的社会责任，不会捂盘不卖。
房价下降只是“假摔”？
限价令之下，新开楼盘均价下调，开发商的利润受到严重挤压。
资料显示，招商地产在2006年拿下该地时的楼面地价仅为3330元/平方米，由于15%需要无偿提供给政府做廉租房，因此实际楼面地价为3918元/平方米。
招商地产内部人士在接受媒体采访时诉苦称，因为限价政策，现在的价格“已基本没多少利润”。
招商地产尚 “没有多少利润”，对于周边楼面地价高达9000多甚至上万元的开发商来说，限价令将是“致命威胁”。
据悉，观园旁边某法式别墅豪宅项目，预计将于本月底开放样板房并开盘发售，该项目拿地成本就超过10000元/平方米。
该项目的相关负责人向记者表示，“1.2万元的价格仅够地价成本，我们不可能卖，希望政府会考虑。”据透露，开盘时该项目价格肯定比招商观园要高。
据了解，与招商观园一样，该楼盘也因深圳限价令而未能获准预售，推迟至今。
事实上，自从深圳市5月1日起执行“限价政策”以来，5月份满城尽是限价盘。
5月28日，深圳龙华的锦绣御园开盘均价不到2万元/平方米，最低起价1.6万元/平方米；原计划2.4万/平方米开盘的水榭春天，最后限价不超过2.1万元/平方米。此前，中海康城国际、万科清林径、佳兆业大都汇、睿智华庭等新开盘项目都“被限价”。
但限价之后，记者也发现，开发商新开盘项目调整了销售顺序：先卖地段差的项目，再卖地段好的项目，此前的精装修也变成了毛坯。
限价的结果是，5月份深圳一手商品住房成交均价为15262元，与4月份相比降幅高达24.8%。
但不少业内人士认为，每次开发商推出限价楼盘都会引来购房者争相抢购，可见因限价而出现的房价下降只是楼市的“假摔”现象，限价政策并不能起到降低房价的作用。
世联地产市场研究部首席分析师王海斌也认为，开发商一降价就引来购房者出手，说明刚需很多，他预计一旦政策放松，房价又有可能反弹回去。
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