十年房价或已跌一半 上涨是个伪命题

杨羚强
    

　　过去十年，房价涨了吗？貌似是的。仅就我个人体会而言，我亲戚当时购置的房屋在过去十年前的市值就有6—7倍的涨幅。但这仅仅体现为“北、上、广、深”四个主要城市的房价涨幅。国家统计局的数据显示，2001年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，全国商品房平均销售价格为5029元/平方米。貌似房价也有一倍多的增幅。
    
　　可是，如果跟货币的发行速度看，房价真的涨了吗？2011年4月8日，中国人民银行发布《2010年中国金融市场发展报告》说，2010年国内金融环境总体平稳，货币供应量余额约为72.58万亿元，同比增长19.7%。值得注意的是下面这句话，增幅比上年同期有所回落，也就是说至少在去年货币的增发量有可能超过了20%。
    
　　那么2008年又是多少呢，我查了下2008年的广义货币供应量余额为４７．５２万亿元，同比增长１７．８２％。我查了下2001年的广义货币供应量余额是15.83万亿，也就是在十年中，货币供应量的增长幅度已经接近5倍。
　　
　　看了这样的一些数据，您还会觉得房价是在涨吗？认为还能算涨，那可能是因为您在主要的一线城市，对于绝大多数地区的居民来说，真实房价不仅没有上涨，反而是在下跌。买房并没有真正让他们的资产贬值。而即使是在一线城市，您看了上面这些数据就该明白，房价的泡沫并没有某些人吹的那么严重，和货币超发相比，房价上涨是结果，而前者才是关键的原因。如果要抑制房价，那最简单的办法就是抑制货币超发。
　　
　　回过头来，如果按照每年20%的货币增长看，房地产业还能算是暴利行业吗？至少“招、保、万、金”四家A股龙头房企去年的净资产收益率没有超过19.7%这个货币增发值。至于象上海新梅、银基发展这样的公司，净资产收益率甚至低于一年期的存款利率。
　　
　　相比之下，银行、药品、能源等非地产类企业的净资产收益明显高过房地产商。别的不说，就说最近瘦肉精事件的双汇火腿肠，截止去年三季度的净资产收益就高达24%以上，资产的收益率跑过了货币增发的程度。