上海房地产业内人士表示，其中的根本原因是市场情况不佳，楼盘的前期客户流失严重，或蓄客不足，导致开发商不得不冒着被上海市房管部门处罚的危险，延迟开盘销售。
每经记者 杨羚强 发自上海
上海近郊的一个公寓楼盘——金鼎香樟苑总共需要推出销售超过1000套住宅。不过《每日经济新闻》记者发现，网上房地产显示上述楼盘开盘只卖了56套后，开发商却宣布尚未开盘。销售人员称，项目封盘的原因是为价格调整。
目前，同样延迟销售的新盘还有10多个。新浪乐居的统计显示，截至3月9日的统计数据，上海地区原定于2月开盘的18个楼盘中，仅有7个楼盘如期开盘，实际开盘量仅占计划开盘量的四成。
对此，上海房地产业内人士表示，其中的根本原因是市场情况不佳，楼盘的前期客户流失严重，或蓄客不足，导致开发商不得不冒着被上海市房管部门处罚的危险，延迟开盘销售。开发商延迟开盘的目的，可能是希望等到行情好转再开盘。
项目开盘即“停售”
网上房地产显示，金鼎香樟苑的开盘日期是2月25日，总共有1077套房推出，但截至昨日（3月10日），有56套显示已售。新民网3月10日的报道称，上海某区网签了该楼盘内的另外几栋楼房，总共有500套左右，作为动迁房。
《每日经济新闻》记者为此以购房者的名义，就楼盘是否存在取得预售证后不开盘的“捂盘”现象，向售楼处的销售人员进行核实。得到的回答与上述报道一致——“尚未开盘。”
不过，当记者亮出真实身份后，销售人员改口称，为调整价格而暂时封盘，并承认的确有部分房源已作为动迁房出售给了上海某区。至于调整价格，究竟是上调售价，还是下调售价，目前还不确定。如果是下调售价，购房者现在买入就会亏损。假如有购房者一定要买房，价格为18000元/平方米。
去年9月，上海市住房保障和房屋管理局发布的 《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》规定，已取得预售许可或者办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售等行为，应视情采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等措施及时调查处理，暂停网上签约备案的应上报市局核准。
上海市住房保障和房屋管理局的一位工作人员随后向以购房者名义咨询的记者解释，“取得房屋预售许可证未卖，又分为故意和无意。无意是指，虽然拿到预售许可证，并超过一定时间，但因为准备不足，不能销售。如果已经出售过房屋，却对外宣称未开盘，可以向当地的住房保障和房屋管理局投诉，后者有可能作为恶意捂盘，而受到有关部门处理。”
封盘背后或为蓄客
一般情况下，开发商领预售证不卖的目的，是为了等待涨价。然后，目前整个市场的价格预期并不好。佑威房地产研究中心提供的一份该楼盘前期成交的56套房源的成交均价仅为14500元/平方米，而该项目网上参考价最低售价达到了16000元/平方米，现在相当于以9折出售。
事实上，金鼎香樟苑的价格并无任何优势。中房信分析师薛建雄表示，离该项目仅500米不到的是阳光威尼斯，现在均价是17803元/平方米，后者是大开发商开发的品牌楼盘，享有一定品牌溢价。
安居客网站显示，阳光威尼斯前期的次新房源，目前的售价大多在16000多元/平方米。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，按照开发商现有的货量，和目前的市场成交环境，除非大幅度的降低，否则很难快速销售。
显然，开发商并不可能从捂盘的方式中获得利益，反而有可能因此受到上海市住房保障和房屋管理局的处罚。
那么，开发商封盘的原因是什么？难道真如开发商所说，是为了价格调整？
事实上，根据上海市住房保障和房屋管理局的规定，开发商拥有一定价格下调幅度。网上房地产显示，金鼎香樟苑的价格下调空间达到了20%。此前，中海御景熙岸销售的房源价格为26000元/平方米～30400元/平方米，但该盘在上周日开盘后实际报出的价格仅为21000元/平方米左右，按照之前的“参考价”来推算，目前的报价算是打了7．6折。
宋会雍认为，真正导致开发商封盘的原因可能是前期蓄客不够，或者积累的客户流失过快。如果贸然开盘，不仅需要作出大幅度的价格让步，还可能会因为成交惨淡，而表现得灰头土脸。同时，按照目前的价格走势，开发商卖出比14500元/平方米更低的价格，也并非没有可能。
新浪乐居的统计显示，截至3月9日的统计数据显示，原定于2月开盘的18个楼盘中，仅有7个楼盘如期开盘，实际开盘量仅占计划开盘量的四成，六成楼盘应开而未开。华燕高级分析师张宏伟认为，开盘日期推迟，应该是目前市场中的一个趋势。
薛建雄表示，开发商们目前更多是以现金持有量来决定是否捂盘。如果手上现金足够，可以推迟开盘时间，因为目前的市场成交环境，决定着开发商需要大幅度的作出价格让步才能销售。如果能够捂上一段时间再卖，可能会因为市场人气的回升卖出好价钱。
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