企业对地产的观念在转变

喻春来
   

　　数百年来，人们对地产的态度几乎未曾变化，的确不可思议。几乎直至20世纪末，人们仍一直普遍认同地产等同于永恒，所有企业都会为持有某些实体建筑而倍感自豪。几个世纪以来，这种根深蒂固的观念适用于人们的住宅、礼拜场所、工业厂房和办公室或者统治阶级居住的宫殿和豪宅。这些建筑物本身不仅非同凡响，更是一种有形的金融资产，代表了抵御危急时刻的某种保障。
   
　　现在，在21世纪初期，一切都悄然发生了变化。突然间，人们开始对地产有了新的理解：地产虽然气派，魅力十足，但也可以是一种负担。每当谈及世界上最优秀的公司和最杰出的商界领袖，其中有多少使您联想到他们的住宅或地标式建筑呢？或更确切地说，他们中间有多少人真正拥有自己的建筑呢？
   
　　全球最大的公司沃尔玛需要有仓库储存货物，需要有房子展示和销售商品。然而，这家公司的使命是“为顾客省钱，使他们生活得更好”，也就是尽可能减低营运成本。沃尔玛公司总部由15栋建筑组成，围绕总公司办公仓库而建。有11，000名员工在那里工作，不足沃尔玛美国雇员数的百分之一；相比沃尔玛全球210万员工队伍，更是微乎其微。沃尔玛从事零售业务，何必要地产上占压资金呢？
   
　　英国最大的超市公司乐购日渐成为沃尔玛的竞争对手，该公司也正在朝相同的方向发展。2010年6月，乐购宣布，公司正计划实施9.5亿英镑的地产证券化项目，作为努力套现其英国地产价值的一部分。2006年以来，乐购一直在处置物业，希望以41家商店的租金作为担保物销售30年期商业抵押贷款证券。
   
　　你可能认为酒店业对地产的理解会截然不同。人们愿意付钱住顶级酒店的主要原因之一，是看中酒店的出众品质。但这并不意味着，酒店公司非得拥有自己的物业。以因假日酒店（Holiday Inn）品牌而享誉业界的洲际酒店集团为例，该公司几乎并不拥有自己的酒店，只有17家酒店，相当于全球酒店网络的百分之一。洲际酒店集团管理着600多家酒店，仅对其中的部分酒店进行了资本投资。不过，该公司的大部分收入目前来自以加盟方式经营的近4000家假日酒店。洲际酒店集团在这些物业上没有占用任何资金，其盈利全部来源于一定比例的客房收入。
   
　　各种规模的公司越来越觉得有必要确立自己最擅长的业务，更要剥离“非核心”业务。例如，2010年9月原美林地产投资公司宣布被管理层杠杆收购，背后的原因似乎是合乎情理的。2008年美林和美国银行合并后，这部分业务不再被视作“核心业务”。因此，美林的前房地产管理团队另起炉灶，通过新组建的公司Peakside Capital收购了银行价值4亿英镑的两支全球地产基金。就在几个月前，花旗集团也对旗下的“非核心”地产业务进行了非常类似的处置。
   
　　前文，我主要讲述了全球大型公司对地产的态度。实际上，这种情况也同样适用于小公司。例如，英国商业搜索引擎公司Yell放弃了作为700人销售团队办公场地的18个分布在周边各地的销售办公室，改为租用雷格斯遍布全英的140个工作场地。此举可为Yell每年节省150万英镑。该公司物业部主管Simon Taylor感慨地说，原有的销售办公室真是“代价不菲的奢侈品”。现在，Yell的销售人员可视需要随时使用雷格斯的所有办公资源和设施。上班交通时间的缩短有助于他们提高工作效率；这种全新的工作方式让Simon感到“成本效益更可观、风险更低、灵活度更高、更具可持续性”。
   
　　我并不是要说，投资地产不会赚钱。投资地产当然会赚钱。不过，不是所有人都能做到这一点的。众所周知，在许多行业，成功需要靠掌握一定的专业知识为前提。我认为，地产投资亦是如此。因此，我估计，美林的地产专家能够通过Peakside Capital这个平台干得十分出色；全球许多大型养老基金通过持续投资地产，以期获得良好的长期收益。不过，现代企业需要有随机应变能力，不可能像养老基金那样将资金长期投入到地产中去。
   
　　要取得商业成功，必须要找到您能比他人干得更出色的行当。如果物业管理不是你的强项，你就应该出售物业，退出楼市，让专业人员去打理。