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    社保基金涉水保障房 收益低于年均投资收益

    2011-03-01 01:36

    每经记者  贺麒麟  发自上海

     

        全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房的第一单,已于上周末(2月26日)在南京启动。这意味着,继财政、银行之后,社保基金也加入了为保障房建设“保驾护航”的队伍。

        随着保障性住房建设的加速推进,资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。与此同时,新的融资模式也逐步走向市场化,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资(REITs)、保险资金投资等。

    收益率低于历史平均收益

     

        随着保障性住房建设的加速推进,资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。

        来自世联地产的报告显示,2011年全国1000万套保障房建设所需资金可能将突破1.3万亿元;而2011年保障房建设可以明确的资金来源有三方面:一是土地出让金的10%~20%,二是中央财政的划拨,三是28个试点城市的住房公积金贷款(收益)支持。

        根据世联地产推算,2010年全国土地出让金收入2.7万亿的10%为2700亿;2010年公积金提供了493亿的建设资金,如按增量70%计则今年该项资金规模为838亿;2011年财政拨款约为1300亿,合计为4838亿元,即资金缺口最多达8162亿元。即使地方政府土地出让金划拨达20%,则缺口至少也达5462亿元。

        因此,引入符合条件的资金以及融资模式的创新,成为当前保障房建设的工作重点。社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单,亦是支持保障性住房建设的一项创新之举。社保基金的该笔资金,将专项用于支持南京市建设总面积980万平方米、8万套保障性住房。

        根据媒体报道,此次社保基金向南京市保障房公司发放的30亿元贷款,是以信托贷款的形式,期限为2年11个月,利率为6.05%(社保利率5.45%按季度浮动,信托费用率0.18%,担保费率0.42%),由江苏省国际信托有限公司发行,民生银行提供担保。

        目前,1年期和1~3年期的金融机构人民币贷款基准利率分别为6.06%和6.10%。相比之下,社保基金的收益率偏低。而5.45%的年收益率,则仅高于5%的5年期存款基准利率。

        根据社保基金2009年度报告显示,截至2009年末,社保基金会管理的基金资产总额7766.22亿元,其中银行存款期末余额为760.89亿元,占比约为10%。该报告并显示,2009年度基金投资收益率16.12%;(社保)基金自成立以来的累计投资收益额2448.59亿元,年均投资收益率为9.75%。

        不过,也有评论指出,5.45%的社保利率虽然比5年期存款基准利率5%高,但远低于其年均投资收益率,对社保基金的吸引力并不高。同时,公租房和廉租房的投资周期一般长达数十年,而该信托贷款期限不到3年。

        “因此,虽然社保基金的规模高达8000亿到9000亿元的水平,但难以通过信托贷款的形式大量投资于保障房建设。”一市场人士对《每日经济新闻》表示,社保基金对保障房的资金支持模式较难大规模运用。

    社保、财政、银行、保险齐助阵

     

        根据国家方针,保障性住房建设的其他资金来源还包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券等。

        在1月份的银监会新闻通气会上,工、农、中、交、建五大银行集体表态,在严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模的同时,积极支持经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区改造等保障性住房建设。

        财政部门亦将积极创新财政支持方式,通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施,吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。

        与此同时,新的融资模式也逐步走向市场化,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资(REITs)、保险资金投资等。

        建设-移交协议,是指建筑公司不仅有机会承担项目开发,还负责提供项目资金,即房地产发展商注资。根据建建设—移交协议,建筑公司将垫付项目资金,而项目所有人(一般为地方政府)将于项目竣工后2至3年偿还建筑费用和利息。

        REITs已经是被呼吁了数年的“创新”。根据相关报道,2010年初在上海及天津试行保障性住房抵押REITs的提案已提交国务院审批。摩根大通董事总经理李晶去年曾撰文指出,REITs将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。

        此外,鉴于保险业保费收入飞速增长及其长期投资的需求,保监会对保险公司投资房地产已  “开闸”,巨额险资同样可能成为保障性住房的重要资金来源。去年9月3日,保监会允许保险公司在房地产领域最多投资其资产的10%。

        数据显示,截至2010年12月末,保险资金可用余额5.04万亿元,较之2009年的3.7万亿元增长了36%。据此,2011年约有5000亿元资金可流入房地产行业,可能涉及保障性住房以及商用物业。

        但业内人士并指出,整体收益约在6%上下的保障房投资能否牢牢吸引保险公司,还需各方尤其是地方政府实现投资收益的平衡。

     

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