调控空前严厉 楼市投机资金急于另谋出路

　　编者按

　　股市的上涨需要资金的支持。A股自春节以来的快速反弹行情，支撑其上涨的资金又来自何方呢？

　　梳理最近的资金情况：发达国家由于通胀水平上升而引起的加息预期，加之中东局势的紧张，不少资金撤离了新兴市场；14个月来，M1、M2“反剪刀差”第一次出现负值，显示资金活性降低；同时，鉴于通胀预期仍然强烈，央行的紧缩措施仍将持续，周五晚间央行宣布再次上调存准率即是例证。

　　上述现象皆对A股构成利空。那么，支撑股市上行的力量很可能是来自于楼市的挤出资金：“新国八条”出台后，楼市存量投机资金有了流出楼市寻找其他投资机会的必要，而限购令等需求抑制措施又阻止了新资金的进入。

　　今年1月，当“新国八条”如疾风暴雨般降临后，整个房地产行业迎来了自1998年来最严厉的一次调控。但对于社会资金而言，调控则会带来两大效应：投入房地产的存量资金被挤出，同时企图进入的增量资金通道被斩断。

　　调控关乎百姓福祉

　　过高的房价已经危及到老百姓的基本福祉。于是，“新国八条”应运而生。

　　据悉，“新国八条”包括二套房住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整营业税和加强土地增值税征收、限购令等。从调控措施看，由于在信贷、行政和财税上同时收紧，这堪称自1998年来最严厉的一次调控。

　　事实上，自2010年4月以来，房地产前后经历了三轮大型调控。2010年4月17日，“国十条”要求对购买首套房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　2010年9月，“国五条”要求不分住房大小，首套房贷款首付需30%以上。同时，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。

　　不知道“房友”们是否算过一笔账：在过去10年期间，房价到底涨了多少？

　　以西南某省会城市为例。2002年前，在该市二环内购买一套中端商品房，每平方米仅2000元左右。但现在购买相同户型的商品房，至少需要7000元以上。不到10年时间，房价已接近翻两番。地段更好的商品房甚至接近7~8倍涨幅。值得一提的是，自2002年以来，上证指数仅累计上涨76%。

　　调控手段三箭齐发

　　提高首付比例、限购以及营业税，成为了本轮地产新政的三个关键词。

　　限购，即在一定时期内，执行住房限制购买措施。目前，包括北京、上海、深圳等城市已经推出限购政策。其中，上海出台调控细则，明确停购三套房。青岛则要求拥有二套及以上住房的当地居民不得再购房。有分析人士认为，目前明确提出实行限购的城市已超过35个。按新要求，实行限购城市预计还要翻一番。

　　若说限购是从行政手段上压制购房需求，提高首付比例则是在信贷上收紧。据悉，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。据北京日报报道，“京十五条”中，首次将贷款购买第二套住房的家庭，“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策面扩展至公积金贷款。

　　另外，二手房交易税费也较以往严格不少。据了解，调控后，部分房屋转让的营业税税额将翻倍。

　　资金：存量挤出 增量掐断

　　两个真实的例子：陈先生，职业炒房者。“新国八条”前投入上千万资金于楼市。如今，调控趋严后，他计划卖出一部分房产，将套现的资金打入股市。

　　王女士，北京外地人。由于不能提供5年纳税证明，无法在北京买房。

　　调控新政会否造成如下一个局面：存量资金被不断被挤出，而增量资金进入的通道又被掐断？

　　知名经济学家华生向 《每日经济新闻》表示，限购令肯定会打压买房需求，同时造成部分楼盘销售遇到问题。从这个角度看，增量资金被掐断的效应确实存在。

　　“不过，存量资金挤出，目前来看还不是非常直接。首先，限购令使部分套现资金找不到合适买盘。这种情况下，加快抛售本身就受到了一定阻力。其次，从现在主要城市房市看，整体出现量减而非价减情况。这表明，大量抛售是不存在的，否则价格一定会被打压下来。”华生指出。

　　中央财经大学证券期货研究所所长贺强向《每日经济新闻》指出，受预期回报率下降，限购令无疑能打压部分投机资金，使这些钱从楼市中挤出来。这样来看，存量资金挤出效应确实成立。不过，由于房价短期不大可能下降太多，增量资金是否会被掐断这个并不好说。