全国最严 京版国八条“三限”齐发

每经记者  张敏  发自北京

        京版“国八条”昨日颁布实施，京城楼市将迎强震。

        微博沸腾！央行货币政策委员会委员李稻葵称，15条中限购政策“最猛”；SOHO中国董事长潘石屹亦称，影响力“非常巨大”。

        2月16日，北京市政府发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称  《通知》），提出调控楼市的15条措施，也被称为“京15条”。

        北京版楼市“国八条”，对外地人口提出了  “提供连续5年以上纳税证明”的附加条件，堪称全国“最严厉”。《通知》还提出“研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率”，进一步收紧信号明显。以此同时，《通知》对土地转让价格提出了明确限制。

        多数分析认为，北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害。今年北京市场的成交量将继续萎缩，房价调整的范围也将扩大，京城楼市很可能迎来“量价齐跌”的转折点。

限购：料百万家庭购房受限

        “无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”作为房屋限购先行城市的北京，16日推出了最严厉版的“限购令”。《通知》还规定，北京户籍家庭最多可购两套住房。

        从去年4月的调控风暴开始，目前全国共有20个城市出台过住房限购政策，但除北京的上述条款外，其最严厉者也仅限于“新国八条”的规定，即根据已有住房套数，规定外地购房者最多可购买一套住房，本地人最多可购买两套住房。

        最严限购政策下，将有大量需求被拒之门外。有数据显示，目前北京购房的外地人口达到四成以上。“这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后  （22~23岁毕业）才能置业。”中原地产三级研究总监张大伟表示，投资需求在北京市场将归零。

        张大伟称，根据中国人民银行营业管理部最近发布的数据，至少80万户北京市家庭已有二套房，而已经在京置业的外地人家庭将有20万户，因此至少有百万户家庭将受限。

        但由于不少刚性需求得到抑制，对“京15条”也有业界人士提出质疑。对此,中国房地产学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，这一政策主要针对投资投机性需求，误伤刚需“也属无奈”。

        也有观点认为，作为短期政策，“最严限购令”或只是特定时期的产物，“连续5年纳税”的门槛并不会长期存在。

        市场供应方面，保障房作为增加供应的主体，供应规模继续扩大。

        陈国强表示，保障房供应的提高，将极大地改变北京市场的供应结构和供应模式。他预计，按照上述计划，到“十二五”末期，北京市场的保障房供应比例将达到60%甚至更高。

        新政还规定，商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。这也被普遍解读为，商品房供应将不会受到保障房扩供的影响。

限贷：调控留“后手”

        “京15条”的另一项措施同样被市场所忌惮。在购买二套房方面，新政明确，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

        但新政同时强调，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。

        这也意味着，在一段时间内，如果决策者认为调控目标尚仍未达到的话，购买二套房的首付比例和利率都可能上调。

        陈国强表示，调控留下  “后手”，说明了政府调控楼市的决心，也将对市场产生一定的威慑力。

        按照“新国八条”的规定，“最低首付六成”已是二套房有史以来的最高值，1.1倍的利率同样前所未有。而当前北京购买首套房的最低首付比例为30%，多数银行也已调回至基准利率。

        除了限购与限贷之外，京15条细则提出“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”，这就意味着北京已对土地转让价格设了上限，明确释放从源头控制房价上涨过快的调控信号。

影响：或现有价无市  

        最严调控之下，京城楼市继续走低几乎成为业界的共识。李稻葵昨日在微博上表示，北京楼市非常可能出现比较长的有价无市的相持期，“因为开发商不差钱，不见得愿意降价”。

        价格坚挺，成交量可能继续下探。根据北京市统计局的数据，在去年的两轮调控下，北京市新建商品房销售面积同比大降30.6%。

        伟业我爱我家公司副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者表示，今年的成交量将继续下调，降幅在25%~30%之间。

        价格走势同样以看跌为主。不少观点认为，在空前严厉的新政下，今年北京房价将从“量变”迎来“质变”。潘石屹表示，以限购为主的政策是房价看跌的主要因素。

        按照北京市统计局的数据，去年北京市房屋销售价格同比上涨6.3%，涨幅继续收窄。胡景辉预计，受此影响，今年上半年北京房价将以稳为主，下半年存在下调的可能。

        事实上，根据不少民间机构的报告，去年通州、大兴等部分区域市场的房价已经出现下调，市区内的望京等区域也出现泡沫挤出的现象。陈国强向本报记者表示，与2010年相比，今年北京降价的区域将会继续扩大。

        值得一提的是，在今年1月的“国八条”中，明确提出了城市人民政府要合理确定新建住房价格控制目标的问题。本次“京15条”细则中，要求“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”，释放出通过限制地价，进而从源头限制房价上涨的调控信号。



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