“兔年”楼市能否被完全“驯服”？

　　房地产市场在动荡中迎来了兔年。经历了１月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧……调控压力较上一年有增无减。在此形势下，躁动多年的楼市能否在兔年被完全“驯服”？

　　新年楼市平淡开局

　　刚刚过去的１月份，是各地房地产市场相对平淡的一个时段，几个主要城市“降温”十分明显。

　　比如，据搜房网数据监控中心统计，１月份上海住宅市场有３４个项目开盘，比去年１２月份减少了４７％。中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者，临近春节前二手房业务清淡了很多，中介门店的看房者明显减少，他提前回老家过年。

　　统计数据还显示，１月份天津的二手住宅共成交５３７８套，环比下降２８．５％；成交面积４３．３万平方米，环比下降２９．３％。而截至３０日，北京１月份期房商品住宅成交套数环比下降了３１．５％，现房商品住宅成交套数环比下降６．３％。

　　价格方面，根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对１００个城市的全样本调查数据，今年１月这１００个城市住宅平均价格为每平方米８６４５元，较上月有０．９５％的温和上涨，其中涨幅在１％以内的城市共有６９个。

　　调控“重手”继续发力

　　这个兔年春节，一些开发商、中介的过年心情很一般。上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎说：“调控接连出重拳，市场看空情绪强烈，新年日子不好过。”

　　调控之拳重在何处？首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。１月２８日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均６０平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为０．６％和０．４％；重庆则对主城９区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为０．５％－１．２％。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。

　　其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。１月２６日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到３６个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有６０个。

　　一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。

　　再次，信贷阀门进一步卡紧。１月２６日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。此外，记者春节前在上海走访还发现，除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“８５折”利率，自２月份起一律执行基准利率。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。

　　“兔年”楼市能否被完全“驯服”

　　可以预计，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”。上海中原地产区域总监范成章说，春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，而房价短期内尚不会有明显松动。

　　复地集团董事长张华认为，新一轮的房地产调控政策正陆续到位，形势的明朗化对企业来说倒不是坏事。目前公司正在研究市场走势和应对策略。他还说，预计今年不少房企将对住宅的户型、面积等作出一些调整，中小套型房源比例将会增加。

　　业内人士预计，下一步会有不少开发商加大小户型房源的开发力度，以吸引更多首次置业者，后市成交的户型结构可能发生一定转变。比如，据统计，上海预计２月份开盘的１４个项目中，７０平方米以下小户型房源占１１％，７０至９０平方米的中小户型房源占２６％。９０平方米及以下的中小户型房源比例累计达３７％，较１月份明显上升。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，整体而言，２０１１年全国楼市降温情况将明显大于２０１０年，７０个城市房价指数很可能将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一、二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。