根据去年年底国务院常务会议的要求，《商品房屋租赁管理办法》于2月1日起正式施行。与此前执行的1995年版《城市房屋租赁管理办法》相比，这部明确要求出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准的新办法被普遍认为是对出租人和承租人行为的一次总体规范，对于解决目前租赁市场存在的违规操作，大城市中私自分隔房屋进行“群租”等问题将具有明显的改善作用。
加强租赁管理 租赁市场进入调控视线
租赁市场是房地产市场的重要组成部分，但与商品房销售相比，对于租赁市场的管理和规范长期以来并没有受到足够的重视。随着商品房价格的不断走高，住房租赁市场已经越来越成为解决城市居住问题不可或缺的一部分，亟待加强监管。
《商品房屋租赁管理办法》无疑是加强对商品房屋租赁管理的重要手段，其针对性和适应性都有了进一步的提高。从内容上看，新办法进一步细化了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形也作了重新规定。办法还对主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项提出了要求。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，租赁作为居住领域一个非常重要的环节，之前的政策关注度并不是很高，此前执行的管理条例还是1995年出台的《城市房屋租赁管理办法》。15年来，中国的住房租赁市场已经发生了巨大的变化，无论是规模还是形式都有了质的飞跃，这都对监管提出了新的要求和挑战。新出台的政策无疑是加强对租赁市场监管的一个信号，调控内容的时代性和针对性更强，有利于市场的健康发展。
规范租赁行为 合租仍受保护
《商品房屋租赁管理办法》共包括28项具体条款，除了进一步明确加强对租赁市场的管理之外，办法将主要调控的力度放在规范商品房租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人合法权益两个方面。
由于过去几年房租的持续走高，一些业主和部分中小中介公司私自改建出租房，既不利于租赁市场的健康发展，而且有很大的安全隐患。针对房屋租赁市场上的突出问题，新办法明确要求出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
限制住房的最小出租单位，无疑将直接抑制此前市场上愈演愈烈的“群租”现象，此前备受关注的城市“蚁族”有可能在新的管理办法下改善现有的居住条件。办法同时还明确规定，在房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金，以保障承租人的居住权利。
对于新办法是否限制“合租”的问题，在政策全文发布后不久住建部的官员就曾明确表态，合理的合租行为仍然受到保护。办法旨在规范侵害当事人合法权益的分割出租行为，对以原设计的房间为最小出租单位的合租行为并未禁止，承租人仍可在办法规定的前提下，选择适合自己的商品住房进行合租。
另外，在维护商品房屋租赁双方当事人合法权益的问题上。新的办法在《合同法》框架下，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。从侧重保护承租人权利、稳定租赁关系的角度出发，根据房屋租赁管理的实际情况，对承租人优先购买权、买卖不破租赁等法律原则和规定也作了进一步细化。
业内人士认为，出租人和承租人权利和义务的进一步明确，有力的保护了双方的权益。这一规定的落实将使得租赁市场逐渐从现在的高流动性、高换手率走向相对稳定，也会间接的使得部分透支购买力买房的需求回到理性租房上来，一定程度上也有利于商品房交易市场的调控。
高租金时代 执行有挑战
事实上，在2月1日新的办法正式施行以前，很多城市已经开始积极地进行政策调整和政策储备。不久前召开的北京市第十三届人大常委会第22次会议上，就明确提出将修改《北京市房屋租赁管理若干规定》，在加强房地产经纪机构管理的同时，保护出租人、承租人权益。
目前，北京市人大法制办等部门已完成相关房屋租赁的调研报告，提出关于房屋租赁立法的意见建议，修改《北京市房屋租赁管理若干规定》已列入市政府的立法计划。根据北京市已经公布的修改草案，租住成套楼房住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。另外，不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构，厨房、卫生间、阳台不得用于租住人员。
在对租赁行为进行直接规范的同时，1月底，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台《房地产经纪管理办法》，联手加大对房地产中介市场的规范和监管力度，其中再次严令禁止分割出租等不规范的租赁行为，从房屋中介层面加大了对房屋租赁市场的监管。
不过，尽管从中央到地方对租赁市场都表示了明确的规范和监管态度，但随着房价的走高，高企的房屋租金仍旧成为挡在政策执行面前的一道障碍。
以北京为代表的大城市，2010年以来房屋租金大幅上涨，在这样的背景下，人为的分隔房屋、多人群租的问题仍旧十分普遍，这其中除了业主、中介的违规操作，一定程度上也是不少租房客为了节省租金被迫所作的选择。“在没有解决租赁保障的基础上，仅杜绝群租可能会使得租金再次上涨。”张大伟说。
作为房地产市场的重要组成部分，租赁市场的调控同样是房地产调控不可分割的一部分。从根本上讲，房屋租赁市场的规范仍然需要建立在引导更多存量房源进入租赁市场，抑制房价过快上涨的基础上。
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