天量新增供应入市 广州地下商铺面临尴尬

　　人民币升值，通胀压力持续加大，去年一年，广州商业市场交投火爆。近期多家机构发报告显示，今年市场加息预期愈发强烈，商铺必然成为下一轮政策调控下保值增值的热点投资。

　　一线城市广州，由于位于市区的稀缺地块越来越少，资本也从地上转战“地下”。广州地下商业项目逐渐膨胀，新入市的几乎都是超十万平方米的大体量项目。

　　行业分析人士认为，广州地下空间的天量供应，面临人流量考验、经营期培育以及产权厘清等诸多考验，广州地下商铺前途喜忧参半。

　　黄金地段推迟开业

　　2010年，住宅市场遭遇深度调控，在通胀压力下，广州商住公寓大行其道，写字楼销售再创新高，就连困扰市场多年的分割式产权商铺也再度走俏。机构分析认为，火爆的商铺投资行情将会在2011年持续走强。

　　然而近日《每日经济新闻》记者发现，在广州天河黄金商圈内，一名为“时尚天河商业广场”的项目却门庭冷落。

　　公开资料显示，该项目开发商早在2009年年底就对外宣称该项目将于2010年5月开始营业。然而大半年过去了，该项目依然寂静无声。1月11日，记者来到项目现场，发现地下商场装修几近完成，正等商家进驻。

　　“我们原计划今年5月正式开业，但广州亚运会导致我们停了2个月工，一些工程无法按期完成。”该项目的开发商时尚集团招商专员肖燕对记者表示。

　　据她介绍，目前该项目共近10万平方米，首期租户已达到80%左右，有百货区和专门的服装销售区，商铺租金在600~1000元/平方米/月不等。“为了吸引客户，我们第一年免5个月的租金。”

　　据悉，该项目是广州市政府的人防工程改造项目。有熟悉该项目的人士向记者透露，开发商通过招拍挂拍下部分地下空间产权，但大部分属于经营权，由于去年商业地产畅销，政府看到其价值攀升，还要求开发商补偿差价。

　　“归根结底还是产权、经营权界定不明确引起的。”该人士透露，其实目前不少广州地下商铺都存在这样问题，项目开发商仅有经营权，若涉及转租、债务等纠纷，租户的利益难得到保障。

　　广州地产专家谢逸枫认为，由于现行相关文件和当地法规对其地下空间建设用地审批和权属管理并未厘清，导致开发商在开发过程中出现诸多问题，尤其是纯粹的地下商业广场，难有正式的“名分”。

　　供应量大培育期长

　　“今年广州商铺项目新入市量创下新高。”仲量联行广州商铺部副董事郭伟明表示，今年市场预计空置率将会上升，租金增长也将面临一定的压力，各个商圈将面临品牌升级的挑战。

　　仲量联行最新数据显示，2010年广州优质商铺总体量比2009年增加了16万平方米，达到140万平方米左右。租金方面受通胀压力刺激持续增长，平均达772元/平方米/月，上涨0.5%。今年，市场将有超百万平方米的新增零售购物中心入市，其中7个项目的体量均超过10万平方米。

　　“今年地面上商铺入市供应量创下新高，广州地下商铺不论是租金还是人流量都面临严峻形势。”谢逸枫表示。他同时指出，由于消费习惯和气候特点，南方的地下商业项目始终比不上北方市场，销售周期的季节性因素也导致南方地下商业乏善可陈。

　　“现在广州地下商铺只有地铁沿线的比较旺，早几年人流稀少，租户日子很不好过。”一熟悉广州商铺市场的行业人士如是说。

　　据悉，目前广州市场比较成熟、人流旺盛的地下商铺主要位于老区流行前线、地王广场，以及天河商圈地铁交汇处。目前这两个区域租金水平参差不齐，如流行前线周边地下商铺便宜的有300元/平方米/月，贵的可达2000多元/平方米/月。

　　同样在广州地铁口，客村附近的丽影广场地下商铺人气旺盛，但紧挨的地下商铺却人流量稀少。开发商只有通过改造升级来调整租户结构，聚集更多人气。

　　“除了人气难聚集外，最关键的是地下市场培育期太长，起码要5~10年时间。”谢逸枫表示，投资商铺短线和长线都有，每年的投资回报率一般来说都有5%，但是地下商铺回报率低于这个均值，且在没有产权的情况下，风险较高。

　　仲量行研究部经理曾丽表示，当前地下商铺主要做地铁沿线的消费力，个体商户较多，发展较慢。短期来看，前期品牌定位取舍、地下供应量大，以及招商等都将对地下商铺形成较大的影响。