房产税改革方向渐明：两税合一

每经记者  张敏  发自北京

现行土地使用税每平方米年税额

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

下列土地免缴土地使用税

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

摘自《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

        就在上海、重庆布局房产税试点的同时，高层已经拟定了房产税改革的总体方向。

        《每日经济新闻》记者昨日获悉，财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税  （即城镇土地使用税）两税合一，且按照市价计征。

        据了解，由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。

        据知情人士表示，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果，将成为新税种出台的重要参考。

土地使用税或取消

        据接近决策层的人士向《每日经济新闻》记者透露，按照两部委拟定的方向，房产税和城镇土地使用税将“两税合一”，成为房地产持有环节的新税种。而现行的房产税和城镇土地使用税都将成为历史。

        我国的房产税于1986年开征，主要针对经营性房屋征收，对个人所有的非经营性房屋（包括个人住房）暂免征收。

        城镇土地使用税在1988年开征，主要向拥有土地使用权的施工企业征收。

        这也是我国房地产持有环节的两个主要税种。

        上述人士还透露，随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除将参照房屋价值之外，还要将土地价值纳入其中。具体标准目前尚不得而知。

        同时，新税种还将“按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随市场波动。

        尽管并未公开表态，主管部门已悄然着手相关的准备工作。今年1月6日，财政部在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中提到，对按照房产原值计税的房产，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。其中，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。这被认为很可能纳入新税种的计税标准。

        本月17日，国务院修订了《中华人民共和国房产税暂行条例》，在房产税的开征、停征以及减税、免税、退税、补税上，赋予国务院更多的权限。这也被看作是为房产税改革做法理依据的铺垫。

新税种拟逐步铺开

        按照已有的思路，随着新税种的逐步铺开，个人住宅也将受到覆盖。

        作为持有环节的主要税种，房产税和城镇土地使用税的征收均未覆盖个人住宅。相比之下，开发流通环节的税种较多，包括契税、印花税、营业税、企业或个人所得税，等等。

        在多数业内人士看来，开发流通环节税赋较重是推高购房成本的原因之一，而持有环节的低成本则造成投资投机型需求泛滥。因此，“持有环节加税、开发环节减税”便一直被业界所呼吁。

　　  去年9月30日，财政部和国税总局在首度谈及房产税改革时便表示，有必要对个人所有住房恢复征收房产税。

        当前正在酝酿的房产税试点，目的是在持有环节加税。按照已披露的重庆房产税试点方案，高档商品房成为主要征收对象，其中  “别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房”最有可能先行试水。

        上述人士表示，除高档商品房外，普通商品房最终也将被纳入新税种的征收范围。而至于包括保障房在内的各种政策性住房，目前尚不明确是否征税。

        分析认为，在新税种覆盖普通住宅征收的情况下，持有成本的提高，将使得投资投机性需求得到一定程度的遏制。同时，地方政府也将增加一笔重要的财政收入。

全面推行尚需时日

        随着上海、重庆两地房产税试点方案的初现端倪，其征收模式渐渐变得明朗起来。按照官方发布的信息，重庆主要针对高档住宅征税，上海的房产税征税对象则面向增量房。

        至于两地在计税中，是否将土地纳入计征范围，目前尚不得而知。

        上述人士向本报记者强调，如果把土地纳入其中，“房产税”的叫法便不准确，称为“房地产税”或“物业税”更为合适。

        事实上，与高层对改革方向的定调相比，上海、重庆两地的试点具有较大的自主性。即两个城市可根据自身的市场情况，制定不同的试点方案，方案内容较为灵活。高层将观望其试点效果，并为新税种的出台做出参考。

        据了解，两地的试点方案均已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，可能在今年一季度推行。

        但从试点到全面铺开，还有很长的一段路程。上述人士表示，“试点只是开始”，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚未完善，以及开征新税种所需的立法程序，新税种的全面推行还需要多年时间。



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