房产税试点意义在打压房价？

地产观察

房产税试点意义在打压房价？

许鹏

        重庆定征房产税无疑是新年以来最吸引眼球的房产新闻。有消息称，重庆房产税的起征面积可能在220~230平方米，税率约1%。与此同时，上海作为另一试点城市，也传出最新版的征收方案：新购房后家庭人均住房面积超过70平方米将预征两年。当上海传来房产税仅针对增量房导致购房者疯抢大户型的消息后，重庆市长忙不迭表态，重庆房产税试点包括存量房。

        上海房产税试点可能回避存量房实出无奈。税务人员发现，对出租房征收的个人所得税等诸项税收，碍于居高不下的征收成本，在大多数城市仅是一纸空文。难度更大的房产税若在开征之初即瞄准存量房，按《每日经济新闻》去年的统计，仅对上海所有征税标的进行评估，就需28年之久。

        但房产税肩负的重要使命，是改变地方财政收入结构，逐步取代土地财政为龙头的“卖地”模式，并经由该路径彻底改变中央政府与地方政府在房地产领域的博弈格局，实现改变经济增长方式的真正  “落地”。从这一意义而言，房产税最终必指向所有住宅。这是因为仅仅圈定增量房难以弥补地方政府的土地财政缺口。仍以上海为例，根据中国指数研究院公布的数据，2010年上海土地出让金的收入为1513亿元，即便上海2011年的增量房成交量为2000万平方米，平均房价2万元，按照1%的税率计算，一年也只能征收40亿元，还不到卖地收入的3%。

        除非房产税让地方政府不再依赖“卖地”，否则仅增长持有环节成本，寄望其改变房价上涨趋势的想法未免一厢情愿。对投机性购房者来说，他们持有房产的时限往往不超过2年，1%的税率相比炒房收益不值一提；对出租型的投资性购房者来说，征收房产税的结果无疑是将成本转嫁给承租方。在中国城市化每年为大中城市供应数以千万计的新增人口的情况下，这一转嫁的所有条件当然成立。

        房产税的内涵在改变税制，调节收入分配，而非打压房价——没有任何国家和地区经验说明，一项以财产价值为税基的税种，能在让财产贬值的目的下持续操作。换句话说，要发挥房产税对过度投机的调控效用，必然要先解决现有土地财政的诸多弊端。这其间的核心问题是，每一年地方政府获得了高达万亿的土地出让金，但人们并没有看到保障房建设和公共福利的相应投入，反而是行政环节的各项支出不断攀升。这一恶性循环在今天已经成为高房价的根源。

        对比已经征收物业税（财产税）的一些国家，税收所得的大部分都用于公共福利，以缩小贫富差距。比如美国的物业税，不同的州和城市标准不一，但大体而言，除20%用于行政支出外，大部分都用于当地的公共福利。这种模式也得到了多数纳税者的认可。

        参照这些经验，我们对中国房产税的关注重心不应仅放在征收环节，而更应该放在使用环节。如果房产税作为财政收入不能用于改善所在城市的公共福利，不能用于保障房建设，而仅被用于弥补行政支出的窟窿，或是大量投放于低效率的国有企业，那么，无论以怎样的税率、范围和方式起征，房产税都不能发挥转变经济结构、构建消费型增长模式的作用，其结局必然是当下土地财政的另一个版本。



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