四城市自动延期楼市“限购令”年内难撤

每经记者  杨羚强  发自上海

        “原来的限购政策已经到期，但是后续还会有新的（限购）政策，具体什么时候出，目前还不知道。”在海南开发旅游地产的亚洲创基实业有限公司执行总裁温立新昨日（1月3日）告诉《每日经济新闻》记者，尽管限购令对岛外买家为主的海南房产市场影响巨大，但是海口市政府依然遵从中央指示，将本来已于去年底到期的限购令延续。

        和海口一样，福州、温州、厦门等城市楼盘的销售人员说，原先规定去年底到期的限购令已经自动延期。虽然新的限购政策具体内容还没有颁布，但是没有在当地缴纳四金满一年的购房者，依然无法在上述3个城市买房。至于限购令什么时候结束，目前不得而知。

        “只要房价不降，限购就不会结束。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

年内不大可能停止

        “今年房地产调控形势不容乐观。”尹伯成说，流动性过剩、土地成本价格飞涨、海外热钱大量流入是促成房价上涨的三大因素，让今年的房地产调控变得更艰难。如果现在终止限购，很多人就会认为调控结束，房价随即就有暴涨的可能。要解决上述三大因素，还需要一个过程。所以至少在今年内，限购令不太可能结束。

        “温总理的讲话很明确，要让‘房价回到合理价位’。”尹伯成说，这意味着限购令终结，不会是在房价微跌后，而是发生在楼市低迷，房价下跌趋势明显，土地价格大幅下跌，甚至是危及到了地方GDP增长时才有可能取消。

        中国指数研究院副院长陈晟则以楼市的供需来看限购令的终结时间，他认为只有供应远远大于需求时，限购令才可能取消。而在今年，只有一部分城市会出现供应远远大于需求的情况，对于大多数城市来说，至少在今年内，限购令是不会取消的。

        陈晟说，用一个指标可以了解各城市目前的供求情况，就是存货去化周期。这一指标如果达到6个月，说明供求刚处于平衡。尽管有些城市的存货去化周期已经超过6个月，但远没有达到供大于求的情况。

        根据类似的分析，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭执笔的《2010~2011年度全国房地产政策研究报告》认为，限购政策不仅将会继续执行，而且当房价继续上涨时，这一政策会从上海、北京等16个城市向其他城市蔓延。

作用或大于房产税

        尽管到目前为止，已经出台3个月的限购令，并没有立即令房地产价格迅速下跌，但很多人看好它降低房价的能力。

        尹伯成说，他原先还是比较看好房产税的，但现在看来，以房产税降房价的概率非常低。立法障碍、征管障碍以及和地方利益的冲突，都令这项税收在短期内很难在市场产生非常大的作用。

        相比之下，限购令的作用反倒非常明显，起码抑制了一部分购买需求。此前有分析报告透露，上海等主要城市投资性购房占总体购房人数的三成左右，资产超过千万元的高端购房群体更是以两年买一套房的速度，快速增加物业，限购令无疑将大大打击这一群体的购买需求，使房价得到抑制。

        上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，限购令将对那些追求高价位高利润的高端项目开发商产生巨大的“杀伤力”，使他们的存货积累迅速增加，并降低他们的流动性。开发商将不得不把价格降到合理价位，以减少存货。

        和宋会雍的分析相同，瑞士银行的研究报告也指出，追求比较高利润的开发商，将在今年难有好业绩。随着需求的变化，公司要卖出存货将越来越难，这逼迫公司牺牲价格以降低存货。



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