金融资本瓜分北京中服地块 得主吻合“内定”传言

每经记者  张敏  发自北京

        作为北京CBD核心区区位最好的一批土地，中服地块入市以来，围绕它的争议一直不断。纠缠了一年之后，改头换面的“中服地块”终于被各路大佬瓜分完毕。

        12月22日，北京市土地整理储备中心公布了CBD核心区4宗地块的成交结果，由原中服地块分拆成的Z3、Z4、Z5、Z6地块分别被中金公司联合体、民生银行、安邦财险联合体和远洋地产联合体获得，4块地的成交总价款为118亿元。加上昨日由中信集团以63亿元夺得的Z14地块，以及由正大置地以41.14亿元获得的Z15地块，上述6宗CBD地块共竞得222.57亿元。

        其中，中服地块的最终成交结果与此前外界的预期完全吻合，有分析称，在价格因素弱化的情况下，资本背后的实力才是最终的筹码。

3块地非“价高者得”

        被一分为四后的中服地块总规划建筑面积为58万平方米，按照成交价格计算，4块地的楼面价均超过20000元/平方米。其中Z3地块得主为中国国际金融有限公司、万通地产、亚视等5家企业组成的联合体，成交价款为25.19亿元；Z4地块被民生银行独得，成交价29.96亿；Z5地块由安邦保险、和谐健康财险和标准投资联合竞得，成交价25.2亿元；Z6地块则被远洋地产、香港上海汇丰银行和崇高发展联合体拿下，总价为38.07亿。

        值得注意的是，除Z5地块之外，其余3块地均不是价高者得，Z6地块甚至以当日的最低报价成交。事实上，按照招标文件的要求，价格投报在总分值中仅占40分，企业的财务及资信、开发及经营理念、资质及业绩分别占10分、15分、15分。而第一阶段投标（规划方案投标）所占分值为20分。

        据了解，在第一阶段投标中，万通和远洋分别获得Z3和Z6地块设计方案的满分。在此轮投标中，尽管报价并非最高，其所在的联合体最终还是拿下这两块地。

        价格因素的弱化，还因为北京CBD设定了鼓励的产业类型：鼓励国内外金融企业和地区总部，及具有较强行业影响力和产业辐射力的企业；鼓励具有雄厚资金规模的企业；鼓励具有较强区域税收贡献能力的企业。

        受此影响，金融资本的优势显而易见。最终夺魁的12家企业多是保险公司和金融机构，仅有两家传统房企。事实上，在CBD核心区地块的第二轮竞标中，传统房企占比不足1/3，首轮的华润、首创、首开、恒大、九龙仓等房企均未现身，曾在首轮耗资300万元制定规划设计方案的SOHO中国也最终缺席此轮投标。

吻合“内定”传言

        在12月7日的第二轮投标现场，一份“内定名单”在不少记者和竞标者中流传，名单上列出了上述6宗地块的“内定”买家，与昨日公布的最终得主完全吻合。

        对于上述“内定”传言，无论是相关企业还是政府部门，都未正式做出表态。

        事实上，自Z3－Z6地块的前身“中服地块”入市起，各种争论就从未平息。今年1月，中服地块僵持多时后入市，按照规定，其竞买人须为金融机构与房地产开发企业的联合体。其中，金融机构的注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产企业应具备房地产开发一级资质，注册资本不少于30亿元。这也是北京首次在土地出让中设置产业鼓励性条款。

        这一条款很快就受到强烈质疑，SOHO中国董事长潘石屹干脆称之为“内定”，并表示“符合中服地块竞标条件的，全世界只有一家公司。”

        这家公司便是中服地块的一级开发商远洋地产。去年年底，中国人寿以58.19亿元的价格认购远洋地产9.34亿股新股，成为远洋地产的第一大股东。但在此后的竞标中，中国人寿并未现身。

        随后，中服地块入市时间被迫推迟至今年7月，并且被分拆成4宗地块，与CBD核心区的其余8宗地块  “打包”入市。分拆后的中服地块，规划建筑面积从32.7万平方米扩大到58万平方米，出让方式也由拍卖变成招标。

        昨日的成交结果显示，远洋地产最终仍如愿拿下Z6地块，金融资本和国有资本依旧强势，民企开发商中，仅有万通地产“分得CBD一杯羹”。

        不过，在上述6宗地块被分食之后，北京土地市场仍有重磅交易。据了解，在完成一级开发后，CBD核心区的另外6宗地块也将于明年入市。CBD区域的土地争夺战，还将继续。



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