外资投资上海物业超去年两倍

每经记者  杨羚强  发自上海

        “去年外资整栋收购上海房产所占的比例仅为14%，而今年外资收购的占比已经达到了57%。”昨日（12月21日），戴德梁行中国区投资部联席主管叶建成向《每日经济新闻》透露，外资对上海房地产的兴趣在过去一年中有了非常大的增长。

        根据统计，截至昨日，2010年上海的大宗物业交易总额达到202.6亿元，而2009年的总额达到255.7亿元，根据上述比例计算，外资2010年用于收购房地产的投资已达115.5亿元，这意味着比2009年的35.8亿元至少增长了2倍以上。叶建成表示，外资投资上海房地产的兴趣还在大幅增长，明年投入的资金很有可能比今年更高。

外资在沪再掀房地产收购潮

        在过去的一年中，曾经在上海销声匿迹的海外资本重又活跃。仅最近两个月时间里，外资在上海就频频动作，如英国老牌投资商高富诺以近15亿元的总价收购了上海长风国际娱乐商业中心，面积为8.96万平方米，平均成交单价为16132元/平方米；其后的11月16日，上海二十一世纪中心大厦也以9亿元的价格被成功收购。

        叶建成表示，过去一年中，海外投资者正从2008年金融海啸慢慢恢复，因此有能力重新在上海寻找合适的房地产项目进行投资。而除了上海以外，外资对内地二三线城市的房地产项目兴趣也日益浓厚。

        此前，搜房网数据监测中心的统计显示，2010年1月至11月完成备案的外商投资房地产企业共有972家，与2009年同期的819家相比，增长了18.7%。而从每月完成备案的房地产企业数量来看，年中和年末是开发商进行融资的高峰期。数据显示，今年6月份和11月份完成备案的外商投资房地产企业分别达到了131家、114家。限外令出台的11月，外商投资房地产企业也创下了今年的第二高。

零售物业备受投资者推崇

        不过，在上海整栋收购房地产项目的外资，主要兴趣更偏重商业和写字楼。尤其是写字楼，在过去的一年中，由于新增供应量的减少和空置率的降低，写字楼的租金价格在直线上升，回报率因此将有一定幅度的增长。与此同时，外资对零售物业的兴趣非常浓厚，未来极有可能会大量投资各类城市商业广场，这与零售物业的供应不足有一定关系。叶建成表示，在过去几年时间里，新的购物中心几乎没有大量出现，这也促使外资目前的收购方向更多地关注在这些零售物业上。

        叶建成的观点和几周前美国城市土地学会和普华永道在上海联合发布的《2011年亚太区房地产市场新兴趋势》有异曲同工之处。

        后者通过对全球280位投资者的联合调查，把上海列为整个亚太区所有城市中最值得购买零售物业的一个。在所有物业中，零售物业最受投资者推荐，有54.3%的受调查者建议收购上海的零售物业，遥遥领先于工业项目、写字楼、住宅和酒店。

交易频繁或只为换手？

        此前，《每日经济新闻》记者曾质疑，上海的新开业写字楼租赁回报很低，风险又相对较大，为何投资者仍然乐此不疲，大力收购上海的零售物业？

        对此，业内人士给出的回答是“投资者可以通过长线经营提升物业租金，最终实现价格的整体上升。”但这一解释显然只是一些投资者的一厢情愿。因为此前上海多个物业在长期经营之后仍然以失败告终。去年被大摩专卖的零售项目——无限度广场就是最好的例子。

        上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍的分析或许能代表本轮外资收购上海零售物业潮背后的真正意图。他认为，外资对商业地产的收购只是投资机构把物业转手给经营的买家，即仅仅只是“换手”而已，并不是投资策略有什么突破性的改变。在完成换手后，商业地产的外资购买热潮极有可能“退烧”。



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