上海再传房产税征收方案或先试点高档增量房

每经记者  杨羚强  发自上海

        “收入80亿元，损失750亿元~900亿元。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍花了一个晚上，计算如果全面实施房产税，上海地方财政的得与失。他发现，每多征1元钱房产税，上海可能失去的土地出让金收益为10元钱。

        在他完成计算的第二天，新华社就报道称，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征；但是，“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”

        此前，中国房地产信息集团统计信息显示，上海单价5万元/平方米以上的高档住宅，一年的总成交金额为350亿元。如果上海最终确实只对高档增量房征收房产税，那么按照传说中的千分之八的房产税税率，上海最多只能增收2.8亿元房产税收。

        损失750亿~900亿元的土地出让收入，换取2.8亿元的房产税税收，这有可能吗？地方政府会愿意吗？更为让人惊讶的是，昨日（12月16日），网上曝出所谓的“房产税细则概要”。根据这个“概要”，房产税将采用累进制，税率从0.8%到20%。按照这一普征房产税的“概要”，地方政府似乎确实可以增加财产收入。

        但多位业内人士认为，目前环境下，征收房产税，目的仍是调控房价，而不是增加财政收入。

全面征收难实施

        昨日，网上突然曝出一则《房产税征收细则概要》，宣称要以年税率0.8%~20%全面征收房产税。

        “概要”称，对于超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%；超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为3%；超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%；超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%；超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。

        上述“概要”遭到上海市房屋保障和房屋管理局相关人士的否认。上海多名业内人士在细读了“概要”后认定，这是网友杜撰的“山寨版”，目前不可能执行。

        复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，目前房产税全面开征还存在技术难题、信息难题和人们思想上无法接受的困难，需要一个过程。因此，目前房产税的功能更多是抑制房价，而不是增加财政收入。

增量房征税几率在提高

        尹伯成认为，通过增量房先试点征收房产税的可能性，比全面开征的可能性大得多。

        他分析，从操作层面上看，对增量房产征税更易操作，执行难度大大降低；二来不会对房地产市场产生太大冲击，利于抑制房价；三来可以通过部分征收，完成全面征收的平稳过渡。

        宋会雍同意上述观点。他认为，从以往国家的税收制度来看，都是以代扣代缴为主。显然，现在对新增房屋征收房产税更具可操作性。

房产税是否会让房价下跌

        宋会雍认为，征收房产税会给地方财政收入带来损失，是因为房产税一出，房价势必跌，进而导致土地市场的开发用地乏人问津，连累地价下跌。

        他假设目前上海市场上有20%的房子空置，估计为150万套房屋，其中一半会因为房产税而被抛售，这将会使二手房供应量远超现在的15万套，势必因此挤掉房价的“泡沫”，使房价在现有基础上缩水65%，连累地价下跌70%~80%，使政府的土地出让收益减少。

        州联集团五合智库总经理邹毅也同意此看法。他在最新的一篇报告中指出，房产税会大幅降低自住买家愿意承受的房价水平。

        邹毅以一套首付比例50%的自住房为例。如果按照5年以上贷款利率6.14%、贷款年限20年、房产税按0.5%计算，房价应下跌11.34%才能使购房者不超出计划支出。如其余条件不变，房产税按1%计算，则跌幅应为22.68%；如其余条件不变，首付比例为30%，则跌幅应为37.8%；如其余条件不变，贷款利率增加，跌幅会减小，贷款年限变短，跌幅也会减小。

        不过，中房信分析师薛建雄并不认同上述看法，而是认为全面征收房产税并不会让房价下跌。因为此前已经实施了房产税的我国香港、新加坡等地的经验都表明，要靠房产税和保障房降房价，可能性非常低。



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