房价泡沫指数一年翻番？社科院“泡沫说”遭质疑

每经记者  张敏  发自北京

        昨日（12月8日），社科院发布《住房绿皮书》称，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫指数为29.5%，比去年同期翻了一倍还多。

        一年之间，房价泡沫就翻了一倍？上述数据遭到一些业内人士的质疑。

        对此，绿皮书编者、社科院财贸所城市与房地产研究室研究员邹琳华向  《每日经济新闻》记者表示，由于计算时的参照不同，两个版本的房价泡沫指数没有可比性。而且，上述指数仅作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。

质疑：严厉调控下泡沫翻倍？

        按照绿皮书的算法，房价泡沫等于实际价格减去基准价格。这里的实际价格，就是今年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价。这里的基准价格，则是由反映城市经济基本面和公共基础设施水平的11项指标综合得出。

        按照上述算法，北京市二类地段普通商品住宅的基准价格为13316元/平方米，实际价格为26446元/平方米，泡沫指数达到49.6%，而去年同期，北京的房价泡沫仅为26.6%，一年翻了近一倍。

        这种情况并不限于北京。《每日经济新闻》记者查阅2009年版《住房绿皮书》发现，去年全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数为14.1%，仅相当于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房价泡沫为零，仅过一年时间就达到48.5%。

        一年之间房价泡沫翻一倍，似乎在某种程度上反映了市场的现实。但自去年第四季度以来，中央多次提出“遏制投资投机性需求”，并连续出台多项房地产市场调控政策。因此有业内人士提出质疑：即便是“史上最严厉”的调控政策，也无法阻止房价泡沫的膨胀？

回应：不能以此推断市场走向

        对于上述疑问，绿皮书编者、社科院财贸所城市与房地产研究室研究员邹琳华向《每日经济新闻》记者表示，由于计算时的参照不同，两个版本的房价泡沫指数没有可比性。

        不过记者查询发现，在两个版本的绿皮书中，选择的35个城市完全相同，计算基准价格所用的11项参照也没有变化。唯一的不同是，今年的绿皮书在计算实际价格时，选取的是城市二类地段的物业，而去年的绿皮书选用整个城市的平均房价。

        质疑者认为，即使按照上述两种房价样本，所得出的误差也不至于达到一倍。因此，绿皮书中的“泡沫说”似乎并不可信。

        根据国家统计局的数据，今年9月，全国70个大中城市商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%。房价涨幅远低于上述35城市的泡沫涨幅。

        邹琳华对此解释说，由于房价数据不完全准确，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示，制定上述指数仅仅是作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。

专家：泡沫比例无法测算

        多数接受本报记者采访的多位专家认为，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且投资性需求和改善性需求难以区分。

        还有观点认为，房价上涨的原因很大程度上在于地价推涨所致，因此，除计算房价泡沫外，还应计算地价中的泡沫成分。

        事实上，房地产市场的泡沫问题已谈论多年，但对于市场中究竟存在多少泡沫，业界始终未能达成共识，也承认其测算难度。

        不过，泡沫扩大的说法还是受到了多方质疑。在接受《每日经济新闻》记者采访时，多数业内人士认为，市场的投资投机性需求已被大量挤出，成交量的稳定和上涨主要原因在于刚性需求的释放。

        出席昨日发布会的中国土地学会副会长黄小虎也明确表示，在抑制投资、投机需求上，政策取得了明显效果。



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