限贷令失效的核心或许在执行环节：在社保中介的操作下，非户籍人口照样可以取得社保记录并贷款，调控成了社保中介的赚钱的工具。本期房产周刊对这一现象进行了深度调查，试图揭示房产调控难抑房价快速上涨的原因。
每经记者 叶书利 朱玲 杨羚强发自北京、广州、上海
2010年的楼市调控，最抢眼的无疑是“限贷令” 无论是4月的“一次调控”，还是10月的“二次调控”，限制非本地户籍人口通过贷款购房来抑制投资，成为多个城市调控细则最具杀伤力的一条。
然而，接近年底，不少城市房价却丝毫不见回落迹象。《每日经济新闻》在北京、上海、广州调查后发现，限贷令失效的核心或许在执行环节：在社保中介的操作下，非户籍人口照样可以取得社保记录并贷款，调控成了社保中介的赚钱的工具。本期房产周刊对这一现象进行了深度调查，试图揭示房产调控难抑房价快速上涨的原因。
北京
600元“挂靠”中介一年贷款80万或补交8万
每经记者 叶书利 发自北京
4月30日，北京率先出台的“国十条实施细则”就明确提出：从5月1日起，不能提供1年以上北京地区纳税证明或社会保险缴纳证明的非京籍居民，暂停发放购买住房贷款。
7个月后，《每日经济新闻》记者在调查中却发现，不少社保中介却以此为商机，通过为外地人补交社保，或者协助外地人以京籍朋友或亲戚的身份办理房贷以规避此禁贷令。记者此前在河北燕郊楼市调查时，上上城开发商甚至公开宣称可以为外地买方规避此禁令，以揽客赚钱。
两种缴费方式
近日，记者以外地买房者身份来到北京朝阳区一家社保中介服务机构进行咨询。
记者告诉公司工作人员：本人欲在北京购买一套住房，但户口不在北京，且无法提供在京一年以上纳税证明或社保证明，因此无法办理房贷。
听完记者的情况后，对方轻松答复道，“这个有办法规避。”
该工作人员解释说：“我们可以先将你的劳动关系放到我们公司，然后以我们公司员工的身份帮你补交今年一年的社保证明，以此来办理房贷了。”她补充说，由于开社保证明与银行放贷间存在时间差，因此在这个时间段内，客户仍然需要继续补交社保。
至于收费情况，她指出，补交社保的服务，补交期限内按每月100元收费。另一种情况为：签订未来一年的服务合同，即服务到下一年的12月，一年服务费为600元，期间补交社保的服务，按每月60元收费。
贷款80万 “月薪”须6000元
在北京市东城区一家劳务派遣公司的男性工作人员得知本报记者的“困惑”后说，这个可以通过临时补交社保来规避禁令。“先将你的工作关系挂靠在我们公司或某个公司名下，然后补交过去12个月的社保与公积金”。他特别强调，在补交过程中，每月补交的基数特别重要。
他解释说：“银行根据顾客每月社保补交的额度来反算工资。如果反算出的工资不高，贷款额度就上不去。”因此每月补交的基数，得根据顾客的贷款额度来巧妙设计。
他举例说，如果准备贷款80万元，月工资就得在6000元左右。以6000元的月工资为基数，按照公司与个人各12%的公积金缴费比例，以及公司与个人总共百分之四十几的社保缴费比例，补交一年的社保及公积金大约6万元，再加上提交贷款申请到银行放贷间也得继续补交，这两部分一共在8万元左右。
“银行贷款批准下来后，个人就可以停交，或将额度进行调整，这完全取决于个人的选择。”
难道银行在资料审查时，查不出客户是临时补交的情况吗？
对于记者提出的疑问，上述工作人员说，“实际上补交的情况银行一查就知道，但这种事大家都明白，银行也只是按照规定走个程序而已。”
至于收费情况，该公司回复说，一律按每月100元收费。
在调查中，一位外地买房者告诉《每日经济新闻》记者，他刚于11月末在北京新购了一套房。“我的工作关系在太原，但我弟弟在北京工作，可以提供北京一年以上的社保证明，因此我是以他的名义办理的房贷。”为了避免将来发生纠纷，私下他与弟弟私签了一份产权归属协议。“目前购房合同上是我弟弟的名字，房贷月供由我来付，将来可以以赠予或其他方式再转移至我的名下。”
社保局称尚未接到类似报案
10月1日起，燕郊对外地客户也亮出了“禁贷令”。《每日经济新闻》记者在调查中发现，燕郊楼盘上上城开发商竟公开宣称可以为外地顾客提供规避此政策的服务。
记者以外地购房者身份致电该楼盘售楼处时，一位男性工作人员说，顾客可以先与楼盘开发商签订一个协议，同时交3万多元，1个月左右，开发商就可以为顾客提供一年以上的当地社保证明，到时就可以申请房贷了。
当记者追问社保办理的流程时，这位工作人员说：“我们老板与当地相关社保机构很熟。”
针对中介的上述做法，《每日经济新闻》记者致电北京市人力资源和社会保障局试图了解相关情况，但相关办公室一直未予明确答复，最后该局新闻处的一位女性工作人员答复说：“截至目前，我们没有接到类似的报案，也不太清楚有此事情。”
上海
补缴社保或遭拒贷 开发商垫资等购房者“变身”
每经记者 杨羚强 发自上海
“之前有不少人找我们办社保，好在上海买房。”上海一家专门负责劳务派遣业务的网站工作人员告诉《每日经济新闻》记者，除了嘉定等少数区县外，非上海户籍人口要在上海办理购房贷款，都需要提供在上海缴纳一年社保的记录。这使得近期上述社保中介机构生意兴隆，仅半月就为十多位这样的客户办理了业务。
据介绍，购房者只需要通过该网站的安排，挂靠到一家公司并缴纳一定的社保费用，就可以补缴过去一年的“四金”（即公积金、养老金、医疗保险、失业保险），并由此获得缴纳社保的记录。此外，上述网站还可以协助购房者补缴过去12个月的个人所得税，以获取贷款所需要的个税完税证明。
看起来，只要能够补缴之前12个月的“四金”，非上海户籍人士就能在上海买房。但是《每日经济新闻》记者在随后的调查中却发现，上述想法虽然理论上可行，但越收越紧的上海房贷审核政策，很可能让购房者最终赔了夫人又折兵。
13000元难获上海买房“资格”
一家办理社保挂靠业务的中介机构介绍说，“每月最低缴纳社保1000多元，再加上100元一个月的手续费。变身符合贷款买房资格的购房者，需要花费的成本至少是13000多元。”
但是不是只要支付完上述费用，就可以贷款买房了？
上述机构的负责人说，他们只负责协助办理社保手续，并不保证购房者能获得贷款。购房者要想获得贷款，需要询问房贷中介。
于是《每日经济新闻》记者随后向21世纪不动产、信义房屋和中原地产等房屋中介机构咨询了相关问题，没想到得到的回答却出奇一致：不能。
21世纪不动产的房贷经理说，社保的补缴记录不被银行承认。目前21世纪不动产合作的银行在审核客户资料时就是看社保记录。一旦发现社保是补缴的，贷款申请肯定会被拒绝。
“到了年底，各家银行的贷款收得都很紧。”信义房产分析师朱平平说，社保补缴记录不被银行承认的情况确实存在。即使社保补缴记录得到承认，社保的缴纳数额和对应的工资收入，也将影响银行的贷款审批。因此，仅缴纳13000余元的社保费就想在上海贷款买房，几乎是不可能的事。
开发商垫资40%等贷款
不过，在上海贷款买房的大门，并没有向外地人完全关闭。通过在上海补缴个税的方式，向银行提供个税完税证明，目前是唯一的机会。
中原地产负责公共关系的陆虹说，部分银行认可补缴的个税税单，并依据个税税单确认个人在沪收入，进而计算申请者最高贷款金额。
《每日经济新闻》记者计算，一套以85折利率贷款80万的住宅，购房者月还贷为4900元左右，其税后收入大约得达到9600元。按照目前上海个税的计算办法，每月需要支付的个税大约为1200元，再加上给中介的手续费，至少要16000元以上，总花费和缴纳社保的方式相当。
不过，对很多人来说，通过缴纳个税买房，远没有通过缴纳社保方式买房有吸引力。按照上海市政府的规定，在上海连续缴纳社保满7年，可以提出户口申请。后者对于很多外省市人来说更有吸引力。
这也使得一些楼盘看到了其中的机会。
《每日经济新闻》记者曾报道，上海周边的嘉富好第坊曾向户口和工作都不在嘉兴的上海人主动提出“一成首付，其余开发商垫资”。上述楼盘的销售人员此后向媒体透露，他们可以为购房者提供社保、个税缴纳的“一条龙服务”。在完成上述操作手续后，开发商帮助购房者从银行获取贷款，购房者再归还开发商的垫资。
据销售人员介绍，在嘉兴办房贷，只需要提供3个月的社保缴纳证明。而首付一成以后，剩余的40%首付，在购房后半年内缴纳。即使银行不认可补缴的社保，但只要购房者缴纳了3个月的社保金，未来仍然可以成功申请到贷款。开发商6个月的垫资，显然是考虑到了购房者需要身份转换的时间。
一些分析师说，这样的方法，同样可能会被上海部分楼盘效仿，进而帮助购房者绕开贷款“限外令”的限制。
广州
一中介半月成交近百单 千余元即可绕过禁令？
每经记者 朱玲 发自广州
为抑制过快上涨的房价，10月15日，广州市祭出了“限购”利剑。但记者实地走访中介、开发商后发现，这一苛刻的限购条件并没有完全阻拦外地人购房，却悄然催生了代办税单、补缴社保等投机机会。
半月近百单成交
“在限购令的第二天，我们店铺就办理了一单5000多元的税单过户，现在也没听说发生什么问题。”中原运通地产置业顾问梁学玲告诉《每日经济新闻》记者，“当时一个佛山人在广州买房，已进入过户阶段了，谁知道第二天就出了限购令，我们也不能放弃这单生意，所以通过其他方式帮他代办了一年的税单证明，最终成功过户。”
“一般来说，通过我们中介办，价钱也就是5000~6000元样子，放心，税单一定是真的。”梁学玲表示，“这个月我们陆陆续续办了三四单，客户去过户时没出现什么情况，都是比较成功的。”
广州合骏劳务派遣有限公司最近也新增了帮外地人购房代办税单、社保等业务。公司工作人员小钟告诉记者，“我们公司本来是做代办社保的，一些房地产客户和中介找到我们合作，也就有了这样新的业务。”
小钟表示，近期他在各大知名业主论坛发布公司的新业务广告，“11月下旬以来，我们公司都接了近百宗这样的生意。今天我都办理了两笔税单业务。”
小钟一再表示，“政策虽然不变，但执行力度会随时调整，我们会根据调整的力度送件，这样才能保证代办税单证明能够下来。”
小钟介绍，“办理税单比社保相对简单，政策要求一年以上的纳税证明，我们一般就办理13个月的税单证明，以每月2500元的工资证明为准，除掉2000元的基数，收取5个点的税费，那每个月就是25元钱，13个月就是325元，但是公司要收取800元的服务费用，加起来是1125元。”
“但这个‘工资’是浮动的，不可能每个人都是2500元，有的可能是2400元，有的可能是2600元，因此我们会收取1500的预收款，到时候多退少补。”小钟表示，客户出示身份证和户口本的复印件，一周就可以拿到税单证明。
市场占比不到10%？
“办理社保证明比税单麻烦，每个月基数不一样，费用高，一个月起码都得缴纳500元，一年的费用以及服务费就是9000元。”小钟表示，社保证明审核差不多要2个月，现在政策宽松，只需要税单就可以购房、过户。
绕过政策难道真能如此轻松？
对此梁学玲坦言，“我们只是代办税单，但最终能不能通过还是不能打包票。风险比较大，这是谁也不能保证的。现在市况不好，一个星期都难以有一宗单子，因此遇到这样情况，我们还是会尽力帮客户解决问题。”
针对中介钻空子的情况，12月7日，记者致电广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波，该人士表示，目前还未发现这样的情况，不太清楚，还需要核实。
他表示，目前房价上涨已得到明显遏制，成交量大降。至于限购令何时取消，各个城市有不同的情况，要看大环境。
合富置业最新市场数据显示，广州市场上，84%的潜在客户购房计划受三套停贷、首付提高和限购令等因素而搁置，其中非广州户籍人口占三成至四成左右。
“在广州购房的非户籍人口中，通过补办纳税证明或社保缴纳证明买房的很少，不到10%的比例。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示。
个案
90/70碰上限购令“别墅”按层卖遇难题
每经记者 杨羚强 发自上海
“被三套”——这是佑威房地产研究中心在11月29日发布的11月22日~11月28日“一周楼市报告”中所发明的新词。上述词语针对的是上海11月下旬开盘的新盘——御景熙岸。报告撰写者称，曾打电话给售楼处了解情况，却被告知房子必须三套一起卖。
上述楼盘的内部人士介绍，项目用地受到2006年出台的90/70政策所限，将近70%的面积只能开发成为90平方米以内的小户型。为了能在这样的楼盘推出附加值更高的别墅产品，开发商将三套小户型公寓“合成”为一套别墅。
《每日经济新闻》记者随后从网上房地产看到，该楼盘的三层住宅楼，的确有三套不同室号的公寓，每套面积在87平方米左右。要把上述公寓连成别墅，就需要把三套房全部买下。
昨日，御景熙岸的销售人员对“必须三套连买”的说法改了口，称可以一套一套买，只是建议客户将相邻的小户型公寓拼成“别墅”。至于购房者如何绕过“限购令”的制约，把三套独立的小户型公寓拼成别墅，则是购房者自己的事。
三套公寓拼成“别墅”
上海多家房地产网站的新房信息显示，御景熙岸是联排的三层别墅，面积为198~255平方米，开盘时总价高达600万~1200万元，折合单价至少每平方米3万元。而公寓房的面积为90~155平方米，销售时间尚未确定。
上海网上房地产也显示，御景熙岸并不是全是大户型别墅，也有一栋三套的小户型公寓，面积从60到90平方米不等。
是御景熙岸方面有房不售，还是上述房地产网站的信息有误？
内部知情人士透露了其中的秘密。原来，上述房源如果全部买下，可以把三层楼的小户型公寓“拼接”为“别墅”。因为有这样的卖点，上述公寓的售价比一般的小户型公寓更高。此前，当地的公寓房每平方米仅售2万多元，而上述可 “拼接”别墅的公寓单价至少要3万元/平方米。
知情人士透露，中海地产之所以要把公寓拼成“别墅”，和2006年后出台的“90/70”政策有关。
2006年年中，住房和城乡建设部、国土资源部等多个部委曾联合出台文件，规定各地出让的土地70%以上户型在90平方米以内。随后，各地又出台规定，新出让的地块开发的住宅户型，70%必须小于90平方米。
上述规定开始执行后，中海地产于2008年年初获得了上海康桥电信园一号地块。但是，该地块所在的上海周康地区一直是上海的传统别墅区。在别墅区开发公寓，显然难以让企业的利润最大化。唯一的办法，就是把小户型的公寓拼成别墅。而上海此前曾有过这样的案例，新江湾地区的部分别墅楼盘就是由小户型的公寓拼合而成。
限购令逼开发商绕道
就在御景熙岸开盘之时，上海出台了限购政策，规定一户家庭只能购买一套房。根据上述规定，若有人要把御景熙岸的小户型“公寓”拼成“别墅”，不能再像以前一样同时买多套房，而只能寻找其他的办法。
中海地产的内部人士曾介绍他们推荐给购房者的办法，即找到另外两户家庭一块买。（这两户家庭可以是他的父母、子女，也可以是其他的亲戚和朋友。）
开发商的上述办法被认为是绕过“限购令”的最佳办法。此前，上海一家房地产专业媒体也报道了投资客绕道“限购令”和“限贷令”的种种办法。除上述办法外，还有人以员工、下属的名义买房，甚至“借”身份证买房。
但是，佑威房地产研究中心的报告，让中海地产不再公开向购房者推荐上述购买方法。
中海地产的相关营销负责人昨日向记者介绍说，上述楼盘在开发时就曾考虑多户家庭“共居”的模式，主要是吸引那些志气相同，或者有亲缘关系的朋友一同购买。至于个人如果只买一栋楼的某套小户型公寓也可以，只是小户型公寓的价格要比周边贵一些。
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