冯海宁：楼市已产生“抗药性”调控须出新招

冯海宁

        众所周知，今年4月17日出台了“国十条”，9月29日出台了“新五条”，政策指向都非常明确：遏制房价过快上涨。然而，我们看到的现实情形是，房价在政策“炮弹”中继续上扬，开发商依然赚得“盆满钵满”，楼市回暖迹象明显。这究竟是因为政策“炮弹”没有击中房价要害，还是政策执行走样变形，或是市场博弈力量过于强大？真正原因值得认真反思。

        监管部门之一的住建部已经意识到了房价难调这个问题，并罗列了六大难处：中国城镇化发展带来的刚性需求；民间资本投资领域过窄；全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；房产持有环节税收制度缺失；土地财政依赖；地区差距大，“一刀切”式的调控效果不佳。上面这些难处不是没有道理，但我们能知难而退吗？显然是不能，住建部也清楚高房价于国于民都是痛。

        住建部罗列了六大难处，并说“房地产调控十八般武艺都试了”，似乎是说高房价已经成了不治之症。其实未必。日前，我国香港地区向本地楼市投放杀伤性武器：增推“额外印花税”，据说新政推出4天后成功冻结香港炒楼之风，部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。这充分说明，高房价并非不治之症，关键在于决心，在于怎么用药。

        在我看来，楼市叛逆的原因，与政策执行走样变形有关，但主要是市场博弈力量过于强大。“新五条”的用意在于落实“国十条”，但种种迹象表明政策落实并不好，一方面是地方政府被房地产绑架，政策落实不积极；另一方面，相关部门的政策出了一大堆，但却一出了之，对政策落实缺乏有效监督，更对不理想的政策缺少矫正。一个明显的例子是，没有拿起问责武器，向失职者“开火”。

        市场博弈力量过于强大的真正原因在于钱太多。据统计，今年1~10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，同比增长32%。据推测，今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。显然，正是这些天量资金支撑着楼市叛逆。这提示我们，收缩流动性是遏制房价上涨的关键之药。

        尽管提高存款准备金率与加息这两招已经实施，但政策力度依然不够。而且，应对流动性过剩不能仅靠作用有限的货币政策，还应该积极应对国内外各种热钱，但必须承认，我们在应对热钱方面还差火候，在税收等方面发挥的作用还不明显，例如，房产税早该出台了，依然没有眉目。也可以像香港地区一样增推“额外印花税”，却不见我们尝试。

        我以为，既然市场不给  “面子”，监管者就要主动争取“面子”：首先是不能再坐等调控效果了，而是要主动深入调查  “国十条”、“新五条”实施情况，客观评估调控效果，切实落实问责制；其次，理应准备年内第三轮调控武器。监管者要意识到，现有政策已经产生了抗药性，再次调控要有新招；再者，对于房产税这样的政策，该出手时就出手，不能犹豫。

        监管者要认识到，如果不及时酝酿第三轮调控，可能调控付出的代价更大。据报道，11月初，北京一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批，但现在已经开闸，北京多个3万元以上高价盘排队入市。这些高价楼盘的大量入市，意味着平均房价还要上涨，这将影响更多人的预期，调控难度进一步加大。

        我以为，楼市回暖迹象等于是向监管者“暗示”：向我开炮！我们要读懂这种“暗示”。



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