“土地关”抬高门槛多家房企IPO被迫推迟

每经记者  张敏  发自北京

        证监会与国土部去年联手推行的土地审核，今年已成为房企IPO的重要制约因素。

        知情人士近日向  《每日经济新闻》记者表示，受调控政策的影响，不少计划在今年实现IPO的房企不得不推迟上市。其中，上市流程中新增的土地审核成为重要制约因素。甚至一些旗下拥有地产业务的企业，其上市进程也受到了一定影响。

        截至11月末，今年实现上市的房企仅有中骏置业和融创地产两家。而去年，共有11家房企实现上市，另有3家房企完成借壳上市。

        有分析认为，除因土地违法有可能被中止IPO外，在国土部严查囤地的大背景下，房企难以实现大规模的土地储备，从而影响其上市的估值并制约其上市。

土地审核成IPO关口

        房企IPO过程中增加土地审核程序始于去年底。当时，国土部与证监会、银监会达成一致，对企业的土地违法情况进行审核，审核结果将作为审核企业上市、融资等的重要依据。

        今年4月出台的“国十条”也强调，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市。由此，土地审核已成为房企IPO过程中的重要关口。

        知情人士表示，这一道新增关口的影响范围很大，不少计划在今年上市的房企不得不推迟上市日期。同时，一些旗下拥有地产业务的企业，其上市也受到一定影响。不过，通过证监会的审核并不难，但由于涉及到规划等多重问题，要认定土地是否违规，需要一个过程。对于一些规模较大、业务布局广泛的房地产开发企业，审核过程可能持续更长时间。

        经历了去年的房企IPO大潮之后，今年房企的上市之路颇为冷清。上海长甲地产在本月初突然宣布暂停上市计划；绿地、中信等大型房企仍无实质性动作，其中，中信地产早在去年底就完成了上市前的首轮资产整合。

估值受影响不利上市

        除因土地违法有可能被中止IPO之外，在国土部严查囤地的大背景下，房企难以实现大规模的土地储备，也会影响估值而不利于其上市。

        五合智库总经理邹毅向  《每日经济新闻》记者表示，土地储备作为估值的重要因素，是房企上市的重要筹码。如果不能实现大规模的土地储备，则难以实现上市。

        他认为，大型房企要实现上市，需要的土地储备规模应超过千万平方米；普通房企上市，也需要至少四五百万平方米的储地规模。

        不少业内人士还对恒大地产上市的情景记忆犹新。有数据显示，去年11月初恒大上市之时，其拥有的土地储备规模超过4000万平方米，上市融资金额达到56.5亿港元，恒大地产董事长许家印也一度成为内地首富。

        今年以来，随着国土部严查囤地，房企大规模储地的行为难以为继。尽管不少大型房企今年频繁出手拿地，但行业总体仍较为谨慎，投资意愿下降。

        邹毅表示，如果企业土地储备量过低，就不利于上市估值；如果过高，则要求企业具有较高的资产周转率以保证按时开工，否则就被视为“囤地”。这一点同样成为房企上市的重要障碍。

负债率超70%显资金压力

        事实上，在房地产市场调控亦步亦趋的背景下，土地资信问题不仅影响到房企上市，还将影响再融资、重大资产重组等多个方面。

        今年以来，证监会涉及房地产企业再融资、配股、增发的审批无一通过，不少大型上市房企的负债率超过70%的警戒线，创历史新高。有统计显示，今年的资本市场上，超过60家涉房企业融资受阻，使得大型房企不得不寻求海外信托资金援助。

        同时，受信贷政策收紧的影响，不少非房企上市公司纷纷剥离旗下地产业务，以规避风险。邹毅表示，尽管今年销售向好，但企业的资金状况并不乐观。

        来自国家统计局的数据显示，今年前10个月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%，增幅自今年1~2月触顶之后，连续第8个月回落。

        上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，从今年第四季度到明年一季度，房企将出现一定程度的资金紧张局面。在此期间，房价将以盘整或小幅下跌为主基调。



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