逐笔核查房地产信托 银监会剑指变相贷款

每经记者  张玮  发自北京

        近日，银监会向各地银监局及信托公司内部下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称《通知》），要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查，同时，要求各银监局工作人员逐笔对房地产信托业务进行核查。

        《每日经济新闻》记者获悉，银监会要求，各银监局于12月20日前将对房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。对执行不力的银监局，银监会还将通报批评，并视情况追究相关责任。

自查+银监局核查

        《通知》称，信托公司房地产信托业务近来增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎；下发这纸文件的目的，则是为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，从而提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。

        根据《通知》，银监会要求，在信托公司自查的基础上，“各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查。”

        记者了解到，监管层要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，逐笔分析业务合规性和风险状况。自查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。

        同时，还要求有第一还款来源充足性、可靠性评估，质押率等担保措施情况及评价，项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。值得注意的是，信托公司还需要对自身房地产业务的项目评价体系、风险评估体系以及风险处置预案等方面进行自查。

        特别是对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，监管层要求，要按照实质重于形式的原则予以甄别，自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。

        《通知》强调称，各银监局于12月20日前将对房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。对执行不力的银监局，银监会还将通报批评，并视情况追究相关责任。

房企融资“小道”被收紧

        10月26日，在2010年第四次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康重点强调各银行业金融机构要严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。

        某监管层人士指出，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企。在60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；有64家成员企业资产负债率超过90%。

        中国信托业协会此前公布前3季度信托公司主要业务数据显示，至9月末，中国累计新增信托项目金额1.8万亿，其中投向房地产行业的为0.22万亿，环比2季度末的0.14万亿增57％，远高于整个行业环比26％的增速，房地产信托市场火爆趋势明显。

        “为缓解资金压力，部分房企通过基金募集、境外融资、信托融资等渠道筹集资金，这些融资成本偏高，部分年息甚至在15%以上，而这无异于‘饮鸩止渴’。”上述监管层人士指出。

        云南财经大学金融学院发展研究室主任赵越也发文表示，随着管理层对房地产市场的调控连环出招，银行开始严控房地产开发贷款。资金紧缺成为房地产行业不得不再次面对的难题。在资金需求得不到银行支持的情况下，房地产信托产品就成为了房产公司获取资金的“新宠”。

        事实上，当资金紧缺成为房地产行业不得不再次面对的难题时，房地产信托成为房企融资的重要渠道。2009年底，受银行信贷额度限制，房地产市场上演了一波信托融资潮，对此银监会就在今年年初向各地银监局和商业银行发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，重拳收紧房地产信托这一融资“小道”。

        此外，《通知》还要求，各银监局应督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。



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