每经记者 叶书利 发自北京
二次调控后，市场上大量需求被压抑，而目前CPI继续高歌猛进，市场上不少热钱寻求保值增值的压力与日俱增。最近中国人民银行行长周小川提出欲寻求一个 “池子”将市场上的流动性“蓄起来”。那在股市与房地产之间，房地产会不会扮演“主池”角色？流动性泛滥之下，二次调控会不会存在保鲜期？
近日，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）带着这些疑问分别专访了阳光100置业集团常务副总裁范小冲、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫和链家地产副总裁林倩。
楼市需求动向如何？
NBD：目前楼市中的投资需求、改善性需求以及刚需在二次调控后呈现怎样的一种游动路径？他们对二次调控政策以及楼市前景的预期如何？这种预期会怎样影响他们未来的动向？
谢逸枫：二次调控后，投资需求、改善性需求及刚需呈现“收缩、观望及恐慌”的复合型游动路径，需求方内心很纠结，一方面被政策抑制，不得不放弃或推迟购房计划；另外一方面，受通胀压力，一些或提前入市，或被迫入市。他们对二次调控政策以及楼市前景目前抱着“喜忧各半”的心理。毫无疑问，目前房价未下降到他们的心理价位，未来的政策调控对他们的影响力会逐渐减少，呈现一种不受政策调控的自发购房现象。
NBD：首付提高及加息等政策，是否将刚需也打下去了？这是调控的目的，还是只是一种过渡性的手段？
范小冲：本次调控的目的是为了防范房地产过热以及由此可能催生的金融体系风险。在调控过程中，政策确实也误伤了一些刚需。其次，政策也是在引导需求的消费方向，因为目前国家正在建立多层次的房屋供应体系，部分刚需未来消费的方向就是公租房，低收入者就对应廉租房，商品房的消费人群是中高收入者。
谢逸枫：相关房贷政策的收紧主要针对投机性炒房者，而加息的政策对象主要为防止通货膨胀，减少金融危险。但不可否认，政策存在“一刀切”的错误调控思路。打压刚需等于变相告诉投资客，市场存在投机机会，因为大量刚需被人为往后推了，从而逼迫投资客继续再购房。楼市调控应该更具针对性。
开发商为何“捂盘”？
NBD：不少业内人士认为，目前很多开发商在预期看好的前景下，就是在硬扛政策，你赞同此观点吗？与之前的多次调控相比，开发商应怎样对待二次调控？
范小冲：4万亿经济刺激计划实施后，通胀将上升，房地产作为一个主要资金蓄水池，会因此大受冲击，因此房产调控是可以预料到的。调控常态化下的房企应该明白，政府的主要任务已从救市变成防范通胀。此外，在经济转型的背景下，未来GDP会放缓，因此房企应该改变过去那种靠囤地坐地生财或资本市场放大效应等粗放式的增长方式，提高自己创造价值的能力，寻求集约化增长。
谢逸枫：开发商看好预期仅是一种心理暗示作用，关键在于房企的资金链抗压能力和政府调控楼市的态度。当然，不差钱的房企可能会硬扛政策，直到政策退市。与之前的调控相比，开发商明显感觉到此次调控的力度与决心，因此，目前房企拿地时会越来越谨慎，定价也更趋理性。
NBD：原本计划11月入市的不少楼盘，最终未能如期推出，如何看待这种“集体捂盘”现象？
范小冲：可能并不完全是捂盘。现在楼市价格并不明朗，存在下行压力。“捂盘”不完全是房企自身主动的行为。比如预售制度更严了，一些楼盘无法达到预售标准；预售价格审批更严了，如北京近段时间就一直盛传预售价在3万元以上的楼盘被卡。此外，一些地方将实施的预售资金监管，也导致一些楼盘无法入市。
谢逸枫：开发商11月突然推迟部分新盘入市，一是政策调控已经让开发商措手不及，致使他们不得不临时调整销售策略；二是虽然开发商的融资渠道被堵塞，但开发商目前依然不差钱，采取暂时观望的态度；三是开发商有意推迟新盘开盘，避免政策调控下市场供应过大。
今年年底到明年第一季度，部分开发商可能会硬扛政策。这有三个原因：一是前10个月开发商已回收不少资金，目前并不差钱；二是二次调控中的限购、禁购等政策是临时性措施，随时会被取消，到时需求会爆发，房价将反弹；三是开发商通过市场供应的控制，有意制造市场供应紧张的局势。
政策还有空间吗？
NBD：目前来看，调控政策够了吗？效果如何？二次调控中，目前政府手中的政策还有哪些操作空间？
范小冲：政策效果还是很明显的。二次调控中，通过银行杠杆来操作的投机客基本被清场。同时，房价上涨的苗头被及时遏制。在二次调控下，未来市场会两极分化，中低端楼盘未来的销售压力会加大，而高端楼盘仍然存在上涨可能。
谢逸枫：调控的效果并不是太理想，并不是调控政策数量不够，而是政策缺乏执行力。在二次调控中，房产税、继续加息、上调房地产项目资本金以及严格执行土地增值税等皆是备胎政策。
林倩：我个人觉得不是完全没有效果。不过二次调控的效果很奇怪。过去的调控是越到后来越没效果，可二次调控后，10月上半月成交量大降，下半月成交量又慢慢回来了。本以为11月会延续这种态势，但到了11月，成交量又下降了。因此二次调控的效果递延性可能比预期更长。
热钱圈到哪里？
NBD：CPI高企及热钱涌入，会对调控中的楼市产生哪些影响？
范小冲：周小川说要找一个“池子”来圈住市场上的流动性。我觉得最大的池子是房地产。如果不把流动性圈在这个池里面，而圈股市等任何一个 “池”，都会泛滥成灾。如果把流动性圈到房地产，就得做到可控。如果不可控，蓄到一定程度就会溢出来，甚至决口，毕竟房地产这个池子里面的水已经很高。
谢逸枫：CPI走高和热钱涌入，首先会让调控产生偏差，效果打折；其次最终将使调控陷入纯粹的政策游戏中去。
林倩：目前来看，周小川所说的“池子”不太可能是住宅，因为各地在限购。调控背景下，政府不太可能会因为解决流动性问题而引导热钱进入住宅市场，毕竟政府最怕的结果就是热钱涌入住宅市场。最可能的池子是商业地产与股市。
NBD：房产税会出吗？如果房产税出台，它将推动房价下降还是上涨？
范小冲：房产税一定会出台，但它出台的主要目的并非打压房价，而是为地方财政寻找到一个长期、持续的税源。
房产税之所以迟迟未出，是因为存在法律上的障碍。如中国的房子本身就“无产”，何征房产税？其次，购房时，买方已一次性支付了土地出让金，再征房产税，面临重复征收的问题。此外，房产税的征收环节存在可操作性的问题。
房产税的出台存在推高房价与拉低房价的因素，就看哪一方的因素力量大。只有待房产税的相关细节确定后，才可具体分析助涨的压力大还是拉低的压力大。
谢逸枫：今明两年内房产税不太可能会出台，主要障碍是技术层面的东西以及房产税征收缺乏可操作性。如果房产税出台，它将推动房价上涨，因为它等于增加购房成本。
调控存在保鲜期？
NBD：本次调控是否会像以前的调控一样，存在保鲜期？
范小冲：这是存在的。调控中的不少措施是短期性措施，如限购、禁购等，主要起快速止痛的作用。但最终要解决房地产的问题，需依靠长效机制。短期政策是为长效机制的完善争取时间。
现在的调控就像按弹簧，如果最终不把弹簧的力卸掉，光是按住弹簧，弹簧就会不断蓄积力量，一旦松手或放手，弹簧就会立即反弹。
谢逸枫：二次调控存在一定的保鲜期，期限最多到明年第一季度。之后，随着限购、房贷以及货币政策等放松，房价报复性反弹是非常有可能的。
林倩：在操作层面，二次调控有没有保鲜期关键在于银行。如果政府对银行的管理放松，银行自主性增强，就会有银行可能将口子打开，反弹可能性就会随之增大。
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