同比上涨70万 上海商品房套均价近255万

每经记者  张初亮  发自上海

        在上海买一套房子平均要多少钱？来自新浪乐居的数据显示，2005年是105万元，2009年是185万元，到了遭遇  “史上最严厉楼市调控”的2010年，这个数字却再创新高——截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均价达254.85万元，相比2009年上涨了约70万元。从2004年到2010年的商品住宅总价数据可以看出，上海房价上涨最快的时期正是2010年。

        以上海绿地公园壹品为例，该楼盘在2005年第一次开盘时销售均价为5559元/平方米，到2008年10月之前，绿地公园壹品均价依然保持在7000元/平方米以下。但到2010年，其别墅均价已突破30000元/平方米，普通住宅也突破16000元/平方米。

成交均价涨幅近三成

        新浪乐居最新数据显示，与2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均价上涨了近70万元，涨幅达37.8%，与2008年全年相比，上涨了94.7万元。

        自2004年开始，上海商品住宅每年的成交均价涨幅在每套10万~30万元之间，但这一涨幅远低于今年每套70万元的涨幅。截至今年10月，上海商品住宅成交均价为21871元/平方米，与2009年全年均价15874元/平方米相比，上涨了5997元/平方米，涨幅达27.4%；与2008年全年均价13659元/平方米相比，上涨了8212元/平方米，涨幅达37.5%。

        中房信分析师薛建雄认为，2010年总价的大幅上涨主要是由于去年年底房价上涨造成的。“如果去年初一套总价为100万元的房子在年底时涨到150万元，平均下来就是125万元的年度总均价；如果今年的房价不涨，这套房子到今年年底还是150万元，那么今年的年度总均价就是150万元，所以说去年年底房价的上涨体现在了今年的价格上。”

        以绿地公园壹品为例，其单价从5000元/平方米到10000元/平方米的大幅上涨出现在2009年的8月，其后该楼盘一路匀速上涨，在2010年5月突破15000元/平方米，今年9月的销售均价为17895元/平方米，10月涨至18503元/平方米。而在沪12条出台之后，该楼盘价格应声落至16778元/平方米。

        然而，即使在今年10月新一轮宏观调控启动之后，上海房价仍在上涨。国家统计局于今年11月10日发布的最新数据显示，10月份全国70个大中城市房价环比上涨0.2%，涨幅比上月缩小0.3个百分点。从今年8月开始，上海商品房成交均价从20000元/平方米直线上升到23000元/平方米，10月上海新建商品住宅价格环比上涨3.1%，达到21884元/平方米。

        在“沪12条”出台之后，上海新房成交量呈现下降趋势，11月第2周成交均价为20953元/平方米，与前一周的21969元/平方米相比下跌5%。虽然价格出现小幅下跌，但是全市商品住宅成交均价仍维持在20000元/平方米以上。

商品住宅供应增多

        “沪12条”出台之后，上海楼市成交量整体出现下滑，但上海商品住宅供应量却出现井喷行情。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周(11月8日~11月14日)上海市商品住宅新增供应面积为29.9万平方米，环比前周上涨25%，在成交量每况愈下的局面下，商品住宅的供应量却依然保持在高位。

        上周新增供应的10个项目中，有多达7个项目的面积高于3万平方米。其中宝山区的供应量最为突出，中裕豪庭、中环国际公寓、上置香岛原墅、海上御景苑等项目都新增了200套以上的房源。

        业内人士分析，随着供大于求局面的出现，一些新上市楼盘的预期售价会有所下调。但由于目前需求依然旺盛，热销项目还是难以改变价格上调的情况。此外，部分热销的豪宅项目也对上海全市新房住宅市场的成交均价起到了一定拉升作用。

中高端别墅销售良好

        新浪乐居资料显示，沪12条出台以后，投资客渐渐退出市场，但诸如一线江景楼盘的三房、四房大户型房源，仍受到少数高端投资客的密切关注。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期对刚性需求的打压力度增强，导致本来应以刚需为主的市场出现了投资盛行的状况。

        从“沪12条”调控以来，上海市销售业绩最好的10个项目成交均价达到了23668元/平方米，相比4月中旬至9月底排行前10的项目均价上涨30%，目前更有2个每套千万元总价的高端豪宅近期成交排名前十，显示投资性买房比例的增加。

        统计显示，在投资偏多的豪宅产品中，1~10月的别墅市场上，中外环间的别墅尤为走俏。截至11月9日，上海今年共成交217套中外环间别墅，成交面积达51817平方米。与此同时，在过去的10个月里，总价在500万~1000万元的中高端别墅销售良好。

        目前，上海市场在售的中外环间城市别墅楼盘有21个，从分布区域来看，浦东数量为10个，占据了47.6%的市场份额，其余为闵行4个，杨浦3个，普陀2个，宝山和长宁各1个。在1~10月成交总价在500万~1000万元间的中高端别墅中，浦东三林、浦东外高桥、杨浦新江湾城、宝山顾村等区域的楼盘备受欢迎，这四大新兴区域的成交比重占到34%。



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