冯海宁：《价格法》真能管住房价吗？

冯海宁

        记者从有关渠道获悉，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。该办法的核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。

        （11月9日《证券时报》）

        动用《价格法》干预商品房价格，之前已有地方尝试，如南京2007年出台的“一房一价”政策规定  “普通商品住宅的净利润率为8％”，深圳也有价格干预的相关规定。但在很多地方，《价格法》仅用于限价房、安置房和经济适用房价格，对商品房价格野蛮上涨置之不理。如果有关部门把《价格法》作为房价调控工具，能成为最具杀伤力的“核武器”吗？

        表面上看，一旦限制了利润水平就遏制了开发商暴利，限制了销售价格就稳定了市场价格，而且会影响市场预期；相比信贷、土地、税收等政策而言，价格干预更为直接，效果更为显著。不过，动用《价格法》调控房价之前，相关部门有许多“功课”要做，否则，再锋利的剑也会缺少杀伤力。

        首先要把商品房纳入政府定价目录。对于行政之手直接干预房价，开发商反驳的理由之一是，建设部2001年颁布的  《商品房销售管理办法》明确规定：商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。而要限制房价，必须另立新规。目前，有的地方把商品房纳入政府定价目录，如江苏，但多数地方没有，而且，中央定价目录中也没有商品房。

        其次是纠正“土地财政”防止地方政府“放水”。一旦宏观层面对商品房价格进行限制，暴利幻想破灭的开发商拿地的热情估计就要降温了，这对于依赖于土地财政的地方政府来说，利益必然受到一定影响。这样，地方政府在落实价格干预措施时，就可能执行不力，不排除会私下放大开发商利润空间，或对违规开发商不闻不问甚至变相包庇。

        再次是各级政府要对本地的商品房成本和利润进行调查。唯有掌握详细的成本数据，才能把商品房利润和销售价格限制在一个合理的水平。《价格法》也规定：政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。需要注意的是，不同地区、不同区域的房价差别是很大的，如何规定开发商利润率，是非常困难的。

        更为重要的是，监管者要有释疑的耐心和抗楼市利益群体干扰的决心。南京直接干预房价时，开发商任志强曾经连续发文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的  “开倒车”行为，许多专家学者也有类似质疑，这就需要监管者进行耐心释疑。

        显然，在正常的市场秩序下，管理某种商品应该以市场机制为主，在市场失灵的特殊情况下，才能使用行政手段干预。价格干预是特殊武器，不是能频繁使用的常规武器，所以，房价应以市场调节为主，价格干预为辅。至于价格干预何时起用何时停止，要看市场和民意，要有程序约束。在进行临时价格干预的同时，关键要从根上治病：解决土地财政和流动性过剩这两个顽疾。



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