房地产信托或只是昙花一现

西南财经大学信托与理财研究所  陈朋真

        近期，伴随者房地产市场的信托融资潮，房地产信托大热。普益财富最新监测数据显示，今年8～10月房地产信托产品累计发行规模高达349.54亿元，而2009年全年的发行规模仅为312.72亿元，且8、9、10三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈现加速上涨趋势。

        信托融资在开发商的资金中究竟占有多大份额？向来以银行贷款为主要资金来源的房地产企业是否真的从此以信托为生？市场真的发生了如此大的变化？这种繁荣景象是否具有持续性？

        公开数据显示，2009年新增贷款9.59万亿，其中房地产开发贷款新增5592亿，占比6.01%；相比之下，2010年前三季度新增贷款6.30万亿，其中房地产开发贷款新增5592亿，占比8.88%，考虑到第四季度新增信贷额的下降和房地产调控导致的房地产开发贷款的减少，全年的比例会有所下降，但是高于2009年的概率仍然较大。根据中国信托业协会公布的数据，2010年前三季度集合类房地产信托累计新增1044.55亿元，同期开发商向银行的贷款为5592亿元，两者之比率为18.68%。这至少说明三个问题：信贷紧缩对房地产开发贷款的影响并没有想象中那么大；银行贷款依然是房地产开发商最主要的融资渠道；房地产信托是开发商暂时的融资渠道，这种繁荣的景象不具有可持续性。

        其一，从融资方来看，开发商遭遇政策寒冬，急需另觅融资渠道。2010年可以说是地产政策年，从1月10日的“国十一条”、4月17日的“新国十条”到9月29日的“9.29”新政；从证监会对房地产企业IPO、增发的限制到对重组的限制，这一系列针对房地产市场的政策，使得地产开发商资金链异常紧张。危机之下，房地产信托成开发商融通资金的  “救命稻草”。发售房地产信托产品虽然能帮助开发商尽快筹集资金，弥补银行信贷的不足，但高额的融资成本也让开发商背负巨大的资金压力。目前，开发商通过信托融资的成本在10%～15%左右，高的则达到20%。然而，随着房地产调控的逐步深入，政策目标已经触及自住型购房需求，监管层调控房价的决心之大可见一斑，这种情况下房价下行的概率较大。一旦房地产市场观望情绪过重，成交量惨淡，开发商有可能面临资金链断裂的风险。城门失火，殃及池鱼，以项目公司销售回款为主要收益来源的房地产信托产品也可能面临无法兑付的风险。

        其二，从中间方来看，净资本为信托公司信托业务规模  “上枷锁”。随着《信托公司净资本管理办法》的实施，信托公司的信托业务规模将受到净资本的严格限制，特别是对于房地产融资类信托，银监会对其设置了较高的风险系数，信托公司要想大这类业务规模，必须扩充资本。对于一些资本金较少、股东背景实力较弱的信托公司来说，短期内扩充资本困难重重，现实面前必然要压缩信托业务规模，首当其冲的就是风险系数较高的融资类房地产信托。

        近期房地产信托市场的繁荣景象是开发商在银根紧缩、成交量清淡、销售回款不足所导致的资金链紧张的情况下，另觅融资渠道的结果，具有偶然性。随着宏观经济回归常态、房地产市场也逐步趋于理性，暴利时代将一去不再，开发商也没有能力担负如此高的融资成本，对于信托融资的需求会大幅下降，房地产信托也将随之降温。

        目前，市场上发行的房地产信托产品多为融资型，与银行贷款区别不大，可以称之为“准贷款”，信托公司过多的发行这种产品，从根本上偏离了信托主业，浪费了“信托制度”这种宝贵的资源。信托公司应该充分运用信托制度的灵活性和投资领域的广阔性特点，设计开发一些兼具创新型和投资型的信托产品，与银行信贷形成良性互补。未来信托公司可主要开展如房地产信托投资基金（REITS）、房地产信托PE等创新型信托业务。



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