房地产信托受热捧“救火队长”能否成“常青树”？

西南财经大学信托与理财研究所  赵杨

        自今年年初开始的一次次房地产调控措施，让房地产企业的日子一天比一天难熬，尤其是对于房地产资金来源的日趋收紧，让不少房地产企业不得不“勒紧裤腰过日子”。

        信托是房企获取资金来源新的重要渠道。信托不仅可以接受较银行信贷更大的投资风险，亦可以运用个性化融资方案实现银行所无法提供的融资方式，因此开发商不乏与信托公司合作的稳定需求。

        房地产信托在这种背景下得以迅速发展。2010年前三季度其1000亿元的规模已经达到2009年全年的3倍，同时拉动的集合资金信托规模也达到去年的2倍。

        不过，房地产信托在房企资金来源构成中依旧偏低。面对房价下滑的可能，房地产信托的风险也在加大。十字路口的房地产信托，又该何去何从？

        2010年4月以来，新一轮房地产行业调控来袭，提高一二套房贷利率及首付比例、停发三套房贷、加强房地产开发贷款管理……房地产行业调控“一波尚未平息，一波又来侵袭”，在“金九银十”本该惬意的日子里却感受到阵阵寒意。开发商即使练就“金钟罩”“铁布衫”，也无法在各资金来源均受影响情况下还高枕无忧。

        信托公司是业务范围最宽泛的金融机构之一，但近期这一优势正被阶段性弱化：信政合作业务因地方政府担保的合规性问题而停滞；阳光私募因中证登暂停新开证券投资信托账户而无法大规模扩张；银信合作业务因银监会对信贷类产品的规范而裹足不前，信托公司陷入“巧妇难为无米之炊”的窘境。

        就在房地产公司和信托公司机构饥寒交迫之时，房地产信托却生气勃勃，如春笋般出现在理财市场中。2010年前三季度1000亿元的规模已经达到2009年全年的3倍，不仅自身实现飞跃，还拉动集合资金信托规模达到去年的2倍。

        任何一类事物的发展，都需要时代背景的支持。房地产信托的竿头直上虽然与其优秀的收益能力、长期的市场积淀密不可分，但时势造英雄也许是决定性的。其在信托行业缺乏业务广度、房地产开发商融资无门的情况下实现鲤鱼跃龙门，成为业界及投资者关注的焦点。

地产业——寻找能量源泉

        银行一直扮演了开发商最重要的资金供给角色，但一个完整的房地产金融市场应该是多元化的，应该有多类主体能够提供不同的金融工具。在经历数次行业调控、吃尽银行信贷政策的“苦头”后，越来越多的开发商开始寻找其他替代融资渠道。

        在少数中小型开发商试水信托融资并尝到甜头后，开发商与信托公司合作的热情迸发，借道信托融资的群体日渐壮大，部分大型房企的加入也使信托在房地产行业的影响力渐增，保利、绿城、金地等一个个地产界响亮的名头使信托真正融入了地产江湖。

        信托不仅可以接受较银行信贷更大的投资风险，亦可以运用个性化融资方案实现银行所无法提供的融资方式，因此开发商不乏与信托公司合作的稳定需求。而在房地产资金链收紧的行业调控时期，这种更为强烈的需求促成了房地产信托的繁荣。

信托业——分羹房地产市场

        信托公司作为金融市场的中介，本能的具有趋利冲动。从《信托法》颁布前信托公司不时参与炒房，到众多信托公司控股房企，将其作为重要利润来源，再至信托法颁布后，信托公司专注房地产信托业务，信托公司与房地产行业可说结缘已久。

        但是，《信托法》颁布之后信托公司进入房地产行业却也非一帆风顺，除了尚未与开发商达成默契，监管层对房地产信托的谨慎态度也影响了其扩张，以至于信托公司房地产信托业务发行量长期位居证券投资之后。

        2007年至2009年房地产信托规模分别为110亿、240亿、330亿，而证券投资分别为590亿、370亿、460亿。但是，以上数据也体现了房地产信托惊人的潜能，其2007年以来每年超过35%的增长率吸引了市场的聚光灯，并在2010年实现“举世瞩目”之成就。

        与其他高成长性行业一样，房地产信托也曾经历过利益驱使下的非理性扩张。如为不符合资质开发商融资、在专业能力不足的情况下进行项目开发导致后续管理不到位等，房地产信托业务屡受质疑，成为业界争论的焦点。为此，近年来监管层多次下文加以规范，并且不定期对相关业务进行窗口指导、压力测试等。在监管层、业界多方努力下，近年来房地产信托业务几乎全部实现目标收益率，在理财市场中创下不小的奇迹。

        在行业发展过程中，房地产信托业务模式逐步优化，由最初单纯的贷款发展成为股权、债权、物权等多种形式灵活运用的综合性金融工具。融资形式与银行信贷形成差异化，满足开发商个性化需求；产品特征兼具中高收益与中低风险，满足特定投资者需求，赢得了市场认可，信托公司也获取了不菲收益。

房产信托——能否铸造辉煌

        房地产信托优异的表现使其成为市场热点，每一条有关的信息都牵动了市场的视线，除部分质疑外，更多的是众口交赞，“救命稻草”、“明日之星”、“高收益无风险”等词汇不绝于耳。我们不禁要问，房地产信托真的能够成为银行资金的首席替补，铸造辉煌吗？

        在房地产信托规模惊人的增长率面前，一组数据或许会引起读者的思考：2010年前三季度，全国房地产投资资金总额为50500亿元，其中国内贷款为9400亿元，而同期房地产集合信托业务仅为1000亿元，占房地产投资总额不足2%，占银行开发贷款的10.64%，而且这已经是房地产信托规模一年内猛增200%之后的数字。可见，且不谈房地产信托对房地产资金链起的决定性作用，就是距银行资金替补的地位，也相去甚远。

        也就是说，房地产信托作为金融市场的直接融资工具，虽然极具“概念”意义，但相距真正能对房地产市场产生直接影响，仍前路漫漫。且目前房地产信托业务模式仍以债权为主，融资成本远高于银行信贷，使其扩张空间深受银行信贷挤压。信托公司对开展房地产领域业务动机十足，房企也亟需拓展融资渠道，近年来房地产与信托公司更是频繁摩擦出火花。但信托公司与房企合作仍需在专业能力、业务模式等方面精耕细作，才能够迎合投资者等各方需求，最终实现蜕变。



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