预售款监管政策将导致全国地产业洗牌？

每经记者  杨羚强  发自上海

        10月底，北京出台了商品房预售款监管政策，规定对未竣工的已售期房资金予以监管。

        商品房预售监管政策到底对这个行业有多大的影响？它能让目前居高不下的房价下跌吗？本期《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请到卫明不动产智库负责人蔡为民、上海明泉企业（集团）有限公司董事副总裁张贻春、中原地产高级研究经理刘渊、上海正阳投资集团有限公司营销总监王士章、克而瑞（中国）研究中心研究经理林波，共同探讨这个问题。

房价涨跌

        NBD：北京的预售款监管新政会由北京推广至全国吗？房价会因此下跌吗？

        刘渊：包括预售款监管政策在内，目前大部分政策的目的都是收紧开发商的资金链，迫使后者降价卖房，这一政策在短期内的确能达到目的。因此，政策有可能会推广至全国。

        张贻春：预售款监管政策并不会令开发商大幅度降价。因为即使迅速卖房，预售款也会被监管，上述政策从北京推广至全国的可能性不大。

        蔡为民：未必会在全国实施。这个政策的用意如果是避免产生更多的烂尾楼，政府完全可以放权给消费者，让消费者自己监督审核。

        王士章：在全国实施的可能性很小。房地产业是靠现金流产生收益的行业，而预售款监管政策等于要用开发商的自有利润作投资，这将改变房地产行业的开发模式，影响非常大。

        林波：在第二轮调控的大背景下，下一阶段各地可能会陆续出台相关跟进细则。

楼市供应

        NBD：监管是不是会让北京楼市的供应出现减少呢？

        刘渊：从中长期看，这个政策有可能令市场商品房供应减少。在商品住宅预售标准提高之后，10月份的新增供应已经较9月份有所减少。

        张贻春：对开发商的影响会很大，尤其是流转到项目上的资金投入会减少，这会影响到供应。

        蔡为民：这和预售标准提高、延迟销售等政策是一样的，就是放缓开发节奏，供应量由此开始滑落。

        林波：如果政策执行较为宽松，对企业基本不会造成明显影响。一旦更多城市加入，政策将对企业资金和利润等造成冲击，特别是那些自有资金不足的企业。

房企规模

        NBD：如果政策在全国推广，房企的规模会缩小吗？

        刘渊：各地对预售款监管的具体政策没有统一。即使在北京，也是由银行来监督开发商的预售资金监管，这很容易产生猫腻，因此对开发商资金的实际影响不会很大。

        张贻春：预售款监管政策影响了企业的开发资金量，企业有缩小规模的可能性。

        蔡为民：预售款占到开发商所有资金的1/3，预售款监管必然会对开发资金产生极大的影响。开发商要更快更好地开发，需要工人品质和技术水平的提升，目前来看难度很大。大部分业会缩小规模。

        王士章：预售款监管会让开发商的财务更加不灵活，在这样的情况下，将迫不得已缩小企业规模。

土地价格

        NBD：政策对整个行业会有什么样的影响？土地的价格会否因为监管而出现下跌？

        刘渊：地价下跌是有可能的。买家没有资金了，地价自然会下跌。

        张贻春：构成地价的因素很多，不会因为买家的资金减少而出现地价下跌。

        蔡为民：整个行业会出现洗牌，一部分房地产商会淡出行业。但这样的洗牌对行业和消费者并没有任何好处。因为，能够继续生存的都是拥有大量资金的大规模企业，很有可能因此形成垄断。

        王士章：对地价有一定的抑制作用，但幅度不会很大。



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