上海一开发商宁多付利息不愿卖房？机构统计称沪低价豪宅正大量消失

“我们准备现房销售。”上海一家曾因为定价理由不充分而被延迟获准申请预售资格的楼盘销售副总经理日前向媒体透露了他们的最新应对方案。而来自机构的研究显示，上述开发商可能因此而承担巨额的财务开支。在央行加息之后，上述支出至少将增加2%。对此，中房信的分析师薛建雄说，开发商所以选择这样的应对策略，更多是因为看好后续的房价升幅会超过其成本。

        支持他观点的是近期新浪乐居的一份统计，根据上述统计，目前上海6~8万元单价的中低价豪宅在过去几个月内正大量“消失”，目前仍然在售的仅有尚海湾等少量楼盘。而在加息后，上海中低价豪宅的需求面正面临进一步的扩增。这使得上述开发商认为，在未来的一年中，上海豪宅价格还有继续大幅上涨的空间。

高售价楼盘或付出更多财务成本

今年的9月份，上海市房屋和住宅保障局曾出台新规，对于那些定价没有充分依据的楼盘，延缓获得预售许可证的时间。而据上海媒体报道，上海北区某楼盘更是在今年4月份时就因为坚持高定价，而没有能够在当时获得预售许可证。而在新规定出台以后，上述楼盘获得预售许可更为渺茫。

        这使得上述项目不得不变更既定营销策略。近日，该开发商的副总经理向媒体透露说，项目将由原来的期房销售改为现房销售，以应对新规定造成的政策压力。

        但这一做法，却可能令开发商的融资时间延长了9个月至1年的时间，大大增加了利息支付成本，尤其是很多开发商是通过海外银行等其他高息途径融资。

        此前，第一太平戴维斯的一份调查报告显示，开发商从国内银行获取的贷款同比增长率从2009年12月的76%下降到2010年7月的29%，预售款收入同比增长率从2010年1月的144%下降到2010年7月的42%。

        开发商越来越借重于海外银行贷款、REITS、开发商人民币基金甚至地下钱庄等其他途径获取资金。而上述这些融资的渠道，成本远远高于传统的银行借贷。这使得开发商的成本面临大幅度增加，加息则进一步加重了开发商的资金负担。

        而在这样的情况下，受政策限制，一些已经达到预售条件，但因为价格不符要求的开发商，宁愿等房子由期房变成现房，也不愿意降价出售，很有可能是因为他们认为未来房价还会上调。

高价房加速度成交令低价豪宅消失

        “10月11日至10月17日，上海的高价房成交比重比黄金周期间增长了10%左右。但是到了10月18日至24日，高价房的成交比例，要比之前那一周成交量增长百分之二十几。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，加息以后，上海高价房的成交量明显增加，呈加速度上升。近期高价房的热卖，和升息后人民币升值预期再度加强有关。

        多家媒体报道，加息前后境内和境外的机构普遍想用低利率的美元贷款购买中国商品，以赚取高额的息差和汇率差收益，加息令这一势头进一步显著化。作为大宗商品之一的房地产，显然受到他们更多的关注。

        但是，内地14个城市近期出台的限购令，给这些资金购买普通住宅造成巨大的障碍。于是一部分机构将他们通过各种渠道获得的海外热钱转而购买总价上千万的豪宅。多家豪宅楼盘售楼处证实，近期有不少境外客在这些楼盘买房。而机构调查进一步发现，这些豪宅均属于中低价位。

        有业内人士因此担心，上海目前在售的少数低价豪宅，会被上述一心想套取利率、汇率差的资金全部鲸吞，进而导致上海豪宅价格的普涨。不过，幸运的是来自21世纪不动产、同策代理、信义房地产等多家房地产机构的调查显示，目前海外资本大量流入到豪宅市场的迹象仍不明显。境内购房者买豪宅还有机会。

        只是这一机会或许转瞬即逝。新浪乐居的最新统计显示，售价6~8万元/平方米的中低价豪宅在最近几个月大幅度缩水。8月份时，上海5万元以上单价豪宅中大部分都是5~8万元一平方米的中低价豪宅，但10月25日该机构给出的名单却显示，仅仅尚海湾等少数豪宅项目的销售均价还处于6~8万元的价格段。

        即使是上述这些仅存的  “硕果”，也有迅速“被消失”的危机。以9月份已经获得热卖的尚海湾豪庭为例，由于所处地理位置临近世博板块，正是上海新一轮经济发展的发动机。本身又是徐家汇十二五发展的新的机会点，再加上天然的江景资源等优势，早已成为各种需求集中瞄准的“猎物”。

        一家业内人士说，未来的上海豪宅很有可能成为境内和境外资金显现自己实力的“竞技场”。  （文/周杨）



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