负债攀升融资受阻 房企将再遇寒冬？

每经记者  朱玲  发自广州

        今年以来，楼市在政策持续调控期中跌宕起伏。“9·29”中央第二轮楼市政策重拳出击，各地“限购”令祭出、央行加息上马，以及证监会再度联手国土部收紧房企融资途径，让火爆的楼市在一个月内跌入低谷。

        尽管开发商在三季度赚得盆满钵满，但在政策叠加效应的影响下，房企未来仍可能面临资金上的压力。这个冬天，房企将如何度过？

收入前20房企平均负债率67.79%

        10月25日晚间，保利地产公布三季度业绩，7~9月份，保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%；1~9月份实现净利润总额22.90亿元。

        尽管业绩出现高增长，但频繁地拿地，大幅增加新开工面积，也让保利总资产负债率跃升至78.91%，超过了万科、招商、金地三家公司。

        资料显示，截至9月30日，万科资产负债率为73.75%、金地集团资产负债率从二季度末的69.85%上升至72.26%，招商地产则由二季度的61.20%上升至三季度的62.33%。

        上海易居房地产研究院发展研究所发布的研究报告称，根据Wind数据库，截至2010年6月，135家沪深房地产上市公司借款达3317亿元，同比增长56.46%，比2009年底增加32.06%；中报营业收入前20房企平均资产负债率为67.79%，同比上升了6.02个百分点，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。

        对于资产负债率较高的原因，保利地产解释为期末预收账款高达468.28亿元，占总负债的43.38%；负债总额中有息借款566.90亿元，占总资产的41.44%，实际负债水平合理；公司一年内到期借款余额43.35亿元，占有息借款的比例仅7.78%，短期偿债压力较小。

        “单从负债上看，开发商负债都非常高，但远远没有2008年那么高。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示，这些都是主动负债，是频繁拿地、加大开工量导致的。但这些负债都是有弹性的，加上今年下半年销售旺盛，目前来看开发商资金还算充裕。

        但沈爱卿认为，新政的“限购令”将直接导致开发商资金回笼速度放慢，而加息也意味着市场将收紧，政策叠加效应将导致开发商资金链趋紧。

借壳上市之路被封

除限购、加息外，10月25日，北京市正式公布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称  《办法》），让楼市雪上加霜。

        《办法》将从2010年12月1日起施行，规定购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

        “三季度开发商整体销售回暖，主要是预收款为业绩做了重要支撑。”辉立证券房地产市场分析师陈耕认为，一般来说，预收款占开发商开发资金的四成，因此这部分资金对于开发商来说非常重要。《办法》是继限购、加息后对房地产资金紧缩的又一预警。

        一开发商内部人士告诉《每日经济新闻》记者，新政加速了市场变化，会使相当一部分企业的销售目标难以实现，从而延长回笼资金的周期。

        祸不单行。此前的10月15日，中国证监会表态，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。同时有消息显示，证监会不鼓励上市公司把再融资募集资金用于补充流动资金和偿还银行贷款。

        直接遭受此厄运的就是香江控股。此前，该公司欲着手对资产注入方案和融资方案进行调整，拟非公开发行现金募集资金净额不超过13.5亿元，用于增资翡翠绿洲、天津锦绣香江等项目。

        但本月20日，公司再次发公告表示，暂缓对公司非公开发行股票方案进行调整，待时机成熟后再推进前述工作。

        有数据统计显示，包括香江控股在内，目前提出定增方案但尚未通过审批的上市房企共有26家，涉及金额高达637.57亿元。

        陈耕认为，一般来说，目前不少房企上市基本都是通过借壳上市的，通过IPO上市的相对较少，资产重组停掉也就意味着房企不能借壳上市融资，融资途径收紧。

        10月26日，广东省房协最新数据显示，从今年情况看，房地产开发本年到位资金与完成投资比一路回落，由1~2月时的275%下降至161%，说明企业资金压力逐渐显现。

        陈耕指出，明年下半年开发商压力将持续加大，负债将出现明显上升从而导致负现金流出现，估计明年中期报告将会有明显的表现，而明年一季报也不太乐观。



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