每经记者 杨羚强 发自上海
在房地产遭遇最严厉调控的今年，据国家统计局统计，截至9月底，全国商品房销售额比去年同期增长了15.9%。如果未来3个月市场没有新的变化，全国商品房销售额将再创历史新纪录。
“今年销售额300亿元以上的企业，才有可能跻身前十名。”这是9月初万科单月销售额首次破百亿元时，碧桂园的内部人士对今年整个房地产行业的看法。
在1个月后，他的话就被房企的销售数据所印证。中国指数研究院10月份发布的统计数据显示，三季度末，万科、恒大、龙湖等多家房地产开发商的销售额超过了去年全年，创造了它们有史以来的最牛业绩。
中海地产、保利地产等房企的销售额虽然没有超过去年全年，但也已相距不远，距离创造新的历史纪录只是时间问题。根据该机构的统计，不算绿地和万达，全国商品房销售额超过300亿元的房企已经达到了5家。
国家统计局的数据显示，获得销售额大幅增加的并不只是上述行业内的龙头企业。在今年前三季度，全国商品房销售额整体比历史最高的2009年同期还要高出15.9%。
为什么面对最严厉的房地产调控，开发商反而获得了最牛业绩？宏观调控的效果究竟如何？开发商获得史上最牛业绩的真正原因又是什么？《每日经济新闻》记者对此进行了调查。
主要城市受新政影响明显
中国指数研究院的调查显示，在4月楼市新政出台的最初几个月时间到10月份前，主要城市的楼市受到了明显影响，“多数城市我们比较了一下，成交量都低于新政前和去年同期。其中一些重点城市我们算了一下，像深圳、杭州、南京几个城市成交量相对2009年同期降幅超过50%。”
中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国指数研究院举办的最新中国房地产政策效果评估报告会上，对政策实施后的效果进行了介绍。她表示，虽然7月份以后楼市成交量的确有所回升，但主要城市的成交量都明显低于去年同期，而且成交量放大的主要原因是供应量增加。
国家统计局公布的1~9月份商品房销售面积和销售额也显示了上述趋势，如上海前9月的销售面积下降了39.3%，销售额下降了25.2%；北京的销售面积下降了37.3%，销售额下降了7.4%，广东的销售面积相对去年也有所下降。对于很多大城市来说，今年商品房的销售面积和销售额低于去年已成为定局。
不仅是新建商品房，二手房市场受影响也颇为巨大。前三季度多数城市累计增加量相对于去年也是下降的，例如上海、南京、杭州的降幅都在40%左右，天津、北京、成都则下滑了20%~30%。
因价格调整灵活?
既然如此多的主要城市今年前9月商品房销售额较去年同期明显下降，为何仍有多家房企的销售额超过或者接近历史最佳业绩？
黄瑜说，万科等房企的品牌优势和适销对路的产品，使它们在整体大势受到调控影响的今年依然取得好业绩，其中的最大“功臣”当属面向刚性需求的小户型产品。例如，北京的万科长阳半岛、保利茉莉公馆、金地仰山等，9月北京和杭州前四位项目成交套数占全市比重达30%，前十名占比更是超过50%。小户型、定价合理，面向刚性需求是这些产品的共同特点。
万科董秘谭华杰对外表示，万科的小户型是万科创造销售额单月百亿纪录的主要“功臣”。据透露，目前万科的产品之中近60％为90平方米以下,近90％为144平方米以下,这些普通住房主要面向自住购房者，受行业波动影响小。
除此以外，在市场调整时率先调整定价也是品牌房企的“招牌招数”。
但光靠合理定价，以及针对刚性需求并不是根本原因——全国前十名开发商中，主要以小户型产品满足刚性需求也只有万科、保利、绿地等少数房企，这背后还有没有其他因素？
因部分区域政策未执行？
中原地产研究院研究经理刘渊表示真正令房企受益的是均衡布局。
中国房地产测评中心曾在今年7月份根据各家房地产公司的上半年业绩作出总结，认为那些在二三线、三四线城市提前布局的全国性房企受调控影响最小，特别是中西部和华北地区今年的销售额增长很快。
中海地产的8月、9月销售业绩显示，销售额增长最快的是环渤海区域，其他品牌房企的报告也显示，西南、华北、东北等区域市场今年的销售业绩增长很快，很多大公司能在今年前三季度取得大幅度的业绩增长和这些城市的销售额增长有关。
刘渊说，今年二三线城市的楼市开始崛起，刚性购房需求开始释放，使得很多大品牌房企能在一线城市受调控的情况下受益。
按照刘渊的说法，平衡布局是部分房企能在严厉调控下刷新历史纪录的原因。但是，另一些业内人士却透露，4月楼市新政以后，各地执行政策的不同，令部分一二线城市成交大幅缩水的同时，其周边的中小城市依然可以有比较高的成交量增幅。
“8月份的时候，就是外地人要贷款购买第三套房，也不是不可以商量。”一家品牌开发商驻昆山的营销经理透露说，与严格执行第三套房禁止贷款的上海等一线城市相比，周边的昆山、太仓等城市的贷款政策要“松”一些，不少在大城市被拒贷的购房者，依然可以在中小城市买房。
国家统计局的数据也说明了这一点，尽管京沪等主要城市今年前9月商品房销售面积和销售额较去年均有较大幅度下滑，但就全国整体而言，前9月销售面积和销售额则分别同比上涨了8.2%和15.9%。
中原地产研究院分析师张海清说，在一线城市普遍限制二套房贷、禁止三套房贷和外地人贷款买房时，其他中小城市却仍然有机会打擦边球，成交量在那些城市没有太大的影响。
与此同时，上海多家房地产中介公司的研究人员也透露，由于各地婚姻资料没有联网，小部分持假离婚证的购房者依然可以通过有关房地产交易部门的审批。不同地区政策的执行差异，以及政策执行环节的个别漏洞，使得全国范围的商品房成交量下跌并没有出现。
全国商品房成交或超去年
在国庆节前国务院出台新一轮调控之后，目前业绩还没有超过去年的开发商是否仍有希望刷新历史最高纪录？全国的商品房市场，是否会在去年创造4万多亿销售额后，再上一个新台阶？
建设部政策研究中心副主任秦虹对新政策的解读，令多数人觉得不会太乐观。她在中国指数研究院举办的中国房地产政策评估会上说：“如果按照政策设计的目标在全国范围内不对第三套房和外地人贷款，这对市场影响会很大。”
对于很多房企来说，上述表态意味着，原先调控政策尚未波及的地区，在未来的几个月中，也同样会因为严厉的宏观调控政策，而打击投资和多套房购房需求，使得一部分房企无法在第四季度实现销售业绩历史新高的目标。
但刘渊却认为，即使严厉的宏观调控政策影响到全国各地，大部分房地产企业要创造比去年更好的业绩问题不大，甚至全国的商品房销售金额也有希望超过去年或者至少持平。因为大部分二三线城市的主要需求是刚性需求，并不在宏观调控的限制范围内，房企如果能及时调整产品，推出更多面向上述自住性需求的产品，销售额创历史纪录并不会是问题。
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