收益率纷创新高 房地产信托大受追捧

每经记者  徐子莫  发自上海

        由于收益高，房地产信托理财产品很受客户欢迎。而“限购令”的推出也加大了房地产企业的财务压力。在这样的背景下，地产信托的推出满足了供求

        双方的要求，受到了市场的极大欢迎，而其高收益背后可能蕴含的风险也引起了监管层的关注。今日本报将从各方面为您展现地产信托的现状和前景，让您对其有更加深刻的认识和了解。

        “由于收益高，房产信托理财产品很受客户欢迎，比如，今年9月末，我们银行推出一款房地产信托理财产品，不到半月便销售一空。”昨日，某国有大行上海分行一理财师对《每日经济新闻》记者表示，“现在，地产信托的起点大都在300万以上。”

        房地产信托热销的背后，则是开发商的资金饥渴症越来越严重。《每日经济新闻》记者调查发现，受房地产调控，以及银行收紧地产贷款等因素影响，地产商们的钱袋子越来越紧张，房地产信托则成为他们的救命稻草。

开发商借道信托

        “地产商借道信托，也是无可厚非。”中国信托行业协会专家委员会一专家向  《每日经济新闻》表示，“2010年全年的新增信贷额度为7.5万亿元，比上一年减少两成之多。而房地产信托仍然是各家信托公司最重要的利润来源之一，其高额的投资回报率也是吸引投资者最重要的一点。”

        数据显示，进入10月的第二周，在发行的18只集合理财产品中，有10款应用于房产开发。近3个月来，房地产信托产品发行规模已经超过去年水平，收益率也纷纷创下10%的新高。

        有统计数据显示，今年前9个月，房地产信托发行规模已接近1300亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，增长了1.9倍。其中，8月份房地产信托发行规模高达221亿元，9月份则接近190亿元。

        《每日经济新闻》记者调查发现，从今年下半年以来，平安信托频频发售房地产信托产品，其产品期限均为36个月。与今年上半年中信信托、百瑞信托以及杭州工商信托公司的60个月超长期产品相比，信托公司在产品期限上略有缩减。

        中国信托行业协会专家委员会一人士对《每日经济新闻》表示：“市场对风险的预期评估也是一个理想值范围，但是受种种因素影响，潜在风险是不可控的。目前1年期的房地产信托产品是最炙手可热的，超过2年期的产品通常是卖的不是很好。”

        上述人士指出，从历史来看，一般银行信贷收紧，地产信托就成为开发商的替代融资渠道。目前来看，由于地产项目收益高，信托公司目前最大的利润来源仍是房地产信托产品，但是单一的产品会加大公司风险，多元化的产品才会降低公司风险。

不怕卖不掉

        沪上不少银行坦言，自从叫停银信合作后，银行纷纷代销信托产品，卖得最好的就是房地产信托。

        一国有银行私人理财部理财师表示，现在销售地产信托已经采取配额制，“比如，9月，我们卖的一支地产信托，我们最多只能向50位客户销售，因此，我们也只是向优质客户重点推介了下，每个支行的预约单都很火爆，其8.2%的年收益，吸引了不少投资者。”

        《每日经济新闻》记者发现，在今年发行的不少房地产信托产品中，其承诺的投资收益率都超过10%，更有甚为13%左右。

        对于目前水涨船高的投资回报率，业内人士认为，一些民营小房地产企业融资成本高，风险也随之增高，一旦未来楼市价格急转、资金无法及时收回，将直接影响信托计划的收益，甚至无法兑现收益。而大型房地产企业其融资成本较低，这方面的风险就比较小。

        百瑞信托研究院高志杰和陈磊认为，信托公司在区域性、城市性地产龙头企业中占据主导地位。而“中”字头央企在2009年的经济刺激政策中，获得了充足的信贷资金支持，面对产能相对过剩的制造业，资金投向房地产行业是最佳选择，所以信托公司几乎不参与央企的地产项目。



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