“限购令”不限商业地产 上海商用地成交迎来火红10月

每经记者  张初亮  发自上海

        近期，针对房地产的调控政策密集出台，让住宅地产备受打压。

        与此同时，商业地产的领头羊正在高歌猛进。万达、SOHO中国等巨头近期动作频频。一份来自汉宇地产的数据显示，今年以来上海商业地产月均成交量达19.2万平方米，其中9月份成交量更是达28.56万平方米，双双创下历史新高。在这种背景下，上海在10月连推十余幅商用地，成交火爆。

商业大佬高歌猛进

        SOHO中国近日宣布，截至2010年9月25日，公司合同销售额达183亿元，只用不到9个月的时间提前完成全年180亿元的销售目标，与2009年前9个月合同销售额79亿元相比，增长132%，比2009年137亿元的全年销售额高出34%。

        SOHO中国董事长潘石屹分析，由于政策调控，今年住房开发商销售缓慢，截至8月31日，内地10多家主要上市房企大部分只实现了全年销售目标的50%至60%，超过全年销售目标80%的只有SOHO中国一家。他指出，当前的政策只能成为抑制房价的辅助手段，而这些政策主要针对住宅地产市场，对办公楼等商业地产影响不大。

        据悉，SOHO中国183亿元的销售额主要来自银河SOHO（101亿元）、SOHO嘉盛中心  （36亿元）、SOHO东海广场（25.7亿元）等项目。

        与往年相比，SOHO中国的客户更加多元化。2004年，建外SOHO的每单成交额平均为308万元，今年银河SOHO项目平均每单成交额为1270万元，5000万元以上客户占销售额比例为76%，1亿元以上大客户占销售额50%，表明高端客户拥有的财富正急剧增长。潘石屹认为，多元化的客户组成或许意味着各行业资金正涌入商业地产。

沪连推十多幅商业用地

        在出台“沪12条”楼市新政及“限购令”之后，上海在10月14日迎来首次集中推地。当日推出的7幅用地中，大部分为商业用地。其中一幅商住用地航头中心镇A1储备地块，一举吸引了39家房企领取申请书，前往现场竞拍的开发商也达到18家。

        最终该幅地块被金地与天津稳富联合以22.86亿元夺下，溢价率高达328%，这一溢价率创下了今年上海土地市场上的“第二高”。与此同时，SOHO中国在同一天宣布，以12.12亿元收购了上海卢湾区43号街坊项目48.48%股权，并计划在完成收购后与卖方磋商以同等价格继续收购项目剩余全部股份。

        继10月14日之后，昨日上海又迎来集中性拍地，总共出让12幅经营性用地。据资料显示，该12幅用地全部为商业或者商办性质。

险资或大举进入

        10月19日，DTZ戴德梁行发布第三季度研究报告，称商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，未来约有4500亿元保险资金投资商业地产，此举有利于中国商业地产体现其应有价值，提升物业品质。

        DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出：“房地产政策方面仍有较多调控，在目前的市场气氛下，买卖双方处于僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。但明年随着险资入市，相信更多商用物业的大宗交易将会出现，而一些大型的商业地产开发商也将最先获益。”

        报告分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格，但由于商业地产投资者大多是机构，更看中长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，商业地产市场在未来仍然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。

        “保险资金通常会长期持有一个项目，不存在短期炒卖。相对来说，住宅市场更加大众化，受供需和政策影响更多，因此商业地产市场的波动不会像住宅市场那么大。”曹建分析称。



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