限购令后只买不卖？大投资客豪赌“楼市貔貅”

　　10月7日上海出台的“限购令”，却遭到了另类“解读”，并催生近期上海一波楼市成交行情。

        上海一家知名房地产网络论坛日前收到多名网友举报，临近新江湾的某楼盘在4月17日楼市新政以后，一个月只能卖十几套楼。但是这次限购令出台以后，开盘当天就卖出了新推200多房源的2/3。

        中房信的最新报告显示，上海高端住宅近期出现了新一轮集中成交的热潮，仁恒怡庭等限购令出台以后的热销楼盘甚至会拉动整个上海商品住宅成交均价大幅上涨。

        第一太平戴维斯董事总经理刘德杨在第三季度上海楼市运行报告会上分析这一波楼市行情产生的原因，认为限购令只对那些购买能力比较弱的买房人产生影响，使他们观望。而对那些不差钱的购房者，却丝毫不会影响他们购买，反而会成为他们眼里最好的购房机会。他因此认为那些房价仍有上涨空间的物业会在限购令后仍然拥有机会。

        但是，令人大跌眼镜的是，上述有机会的物业并不是不受限购令影响，并且定价较低的商业物业反而仍然会是占有稀缺资源的优质住宅。

投资客依然只买豪宅？

        此前，有分析师认为，限购令会让投资客转战商业地产，令今年以来一直呈现疲态的商业地产重新焕发生机，毕竟后者并没有被限购。

        但刘德杨认为，这一可能性并不大。因为购买商业地产仍然仅仅只是基金在做的事，个人买家只会购买豪宅。他断言，限购令后投资客的购买目标优先锁定住宅，尤其是那些高总价的豪宅。

        因为商业地产的总价较高  （真正有投资价值的商业地产，通常投资总价都要上亿元），短线套现能力较弱，而且很难获得较高额度、较长期限的贷款，并不适合中短线投资的个人买家购买。

        而目前商业地产租金价格的走势依然低迷，个人投资者也很难通过购买商业地产获取高额回报。根据第一太平戴维斯的统计显示，虽然上海第三季度吸纳甲级写字楼的数量达到75000平方米，高于新增供应水平，但第三季度上海写字楼的租金价格仅仅比第二季度上涨了3.24%左右，大部分写字楼项目的租金回报率都比较低，比如徐家汇附近拥有3、4、9、10、11号5条轨道交通线路的5A级写字楼宏辉国际大厦，租金报价只有4.5元/平方米/天，相比周围4万元/平方米的住宅价格，租售价格比超过1比20。即使是南京西路附近的商业项目租金回报也难言可观，比如新近落成的甲级写字楼1788每平方米的单位日租金只有10元，而周边的住宅房价早已达到10万元/平方米。而银行对写字楼等商业地产的贷款估价主要是依据其租金回报，而令商业项目获取贷款的能力极低。特别是相比住宅，写字楼和商铺在转让时，严格征收营业税、土地增值税和个调税，一些商业项目的征税比例甚至达到其交易价格的30%以上。低廉的租金回报和高昂的交易成本，严重压缩了商用物业的升值空间，令个人买家对商业项目失去兴趣。

        投资专业门槛相对较低的写字楼尚且缺乏价格上涨动力，投资难度更大的商铺显然更难有较大的价格上涨空间。刘德杨等上海房地产业资深人士因此认为，限购令下投资客的选择依然只有豪宅。

滨江豪宅或成楼市“貔貅”？

        并非所有豪宅都是可以投资的。很多行业人士眼里，只有黄浦江沿岸、佘山山景的稀有资源的优质豪宅，才是真正值得一买的优质物业。而一位资深投资客却以自己多年的经验总结认为，选房和选股原理接近，那些资金流入量比流出量多的豪宅楼盘才具有可投资性。

        他认为，更应该调查豪宅在一手房市场上的成交量和二手房市场的挂牌量的比较。如果成交量明显高于挂牌量，说明这个豪宅楼盘的资金流入是只进不出，就像是地产版的“貔貅”，吸金纳银，未来房价还有大幅上涨空间。反之，如果挂牌量远远高于新房成交量，那说明楼盘已是“明日黄花”，房价下跌只是时间问题。

        根据上述方法，一些机构对上海过去十年中最知名的数十个楼盘，对包括汤臣一品、中粮海景公寓、尚海湾豪庭等项目一一比较，发现那些二手房挂牌量较少的区域，果然正是10年中房价上涨最高的区域。

        以汤臣一品、中粮海景公寓、尚海湾豪庭三项目为例，安居客网站显示总挂牌房源数不足400套，不及一个中型普通住宅社区二手房挂牌量的1/3，这其中还包括了大量的重复挂牌。而上述三个楼盘的成交量和成交金额又是近几年来上海成交量居前的。大量楼市资金的净流入，使得这些楼盘所在的黄浦江沿岸各板块在过去十年中房价上涨居首。中房信集团的报告显示，陆家嘴和徐汇滨江是最近10年上海房价涨幅最高的前两名。

        行业分析师说，上述板块所以能有如此大的价格上涨幅度，原因就在于这些区域极少有二手房挂牌转让。特别是类似徐汇滨江这样的发展中区域，由于最近10年一系列的城市建设，不断地能够吸引新业主，留住老住户，未来的价格上涨空间甚至有可能超过陆家嘴。

（文/周杨）



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