银监会警示四类房贷风险 抬高房价者不予贷款

每经记者  张敏  发自北京

        《每日经济新闻》记者从权威人士处获悉，近期银监会向各银行业金融机构发布通知，警示四类房地产开发贷款风险。其中包括拖延开发期限、变相捂盘惜售、通过关联企业获取贷款等。

        银监会要求，各银行业金融机构要结合上述要求，“认真落实‘三个办法，一个指引’，切实做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险”。

        有分析认为，在对“变相捂盘惜售”等行为的认定中，存在着“难以操作”的风险。据悉，为落实这一要求，住建部和国土部有可能会向银监会提供“黑名单”。

警示四类规避行为

        事实上，上述通知早在今年9月14日就已发出，当时“新五条”尚未出台，市场成交量大幅回暖。

        通知称，“近期，中央连续出台的房地产调控政策已初显成效，但一些房地产企业采取各种方式规避监管，套取银行贷款，影响了政策执行效果”。

        这一说法与市场上的主流观点不谋而合。某品牌开发企业负责人曾向《每日经济新闻》记者表示，尽管有调控，企业仍采取各种手段予以规避，并获得银行贷款。在很多中小城市，房地产开发贷款仍在大量发放。

        通知列举了套取贷款的四种形式：

        通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开工后，采用分期开发的方式，一再延迟后续开发时间。

        通过分期或推迟领取预售证，规避  “领取预售证后10日应开始销售”的规定。

        通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定。

        通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定。有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”，有的给实际销售时随意调整价格留下空间。

或引出“黑名单”

        上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向  《每日经济新闻》记者表示，发布上述通知的目的，一是控制风险，二是配合调控。

        为控制银行机构的贷款风险，防止其流向股市、楼市，银监会于去年7月和今年2月先后完善出台  “三个办法一个指引”。此后，调控房地产市场的“国十条”及其配套政策陆续出台，被认为“史上最严厉”。

        但即便如此，企业仍有规避的空间。“在现有的政策体系下，上述四种行为属于合理规避，不能被认定为违规。”一位不愿具名的分析人士向《每日经济新闻》记者表示，在实际操作中，很可能遭遇“执行难”的困境。

        由于上述违规行为涉及到拿地、开发和销售等多个环节，有观点认为，这一政策的执行，需要国土和建设部门的配合，如提供违规企业“黑名单”等。

        今年7月，国土部披露了全国2815宗闲置土地名单，并对其责任主体和处理方式予以说明。但到目前为止，住建部尚未系统披露过在开发和销售环节存在违规行为的房地产企业。

        此前有媒体报道称，银监会要求住建部提供一份囤房企业“黑名单”，用以警示和规避房地产开发贷款风险。但两部委均未正面回应此事，上述“黑名单”是否存在也不为人知。

        但相比闲置土地，对销售环节违规的认定要困难得多。杨红旭表示，拖延拿证、抬高申报价格等行为都不易被认定为违规，需要建设与房管部门定性。如果予以认定，可能涉及更多的企业。

        事实上，对于抬高价格的行为，或将有较为细致的认定标准。9月29日出台的“新五条”称，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点是“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”。

房企资金仍宽松

        即便上述规定能严格执行，短期内也很难对房企资金带来影响。多数业内人士认为，房企并不缺钱。

        来自国家统计局的数据显示，今年前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%。

        杨红旭表示，只有当房企的资金来源增长率下降到10%时，企业才会面临资金紧张的局面。而数据显示，自今年1～2月触顶之后，这已是企业资金来源增幅连续第7个月回落。

        上述不愿具名的分析人士称，这一规定可能会对企业申请开发贷款设置一定的障碍，但经过去年和今年前三季度的销售后，企业资金充裕的状况短期内不会改变。

        数据显示，今年前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。

        杨红旭认为，随着政策的收紧，房地产开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计第四季度和明年一季度将出现一定程度的紧张局面，但总体仍属宽松。



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