“去市场化”的二次房改，再次成为社会的一大焦点。那么，作为“晴雨表”的资本市场，房地产股究竟会走向何方？
每经记者 张冬晴
在经历了1998年“去行政化”房改之后，国内楼市逐步展开了一轮又一轮波澜壮阔的上涨行情，社会各路资金也纷纷蜂拥进入楼市，国内经济也进入了一个全新的高速发展时期。
然而，随着各地房价的节节攀升，国内经济面临持续健康稳定发展的挑战，居民购房压力与各种社会问题也逐渐浮出水面，房价问题已经成为当前社会和经济发展的一大痼疾。随着今年4月份房地产调控政策紧锣密鼓地出台，国内楼市从暖春走进了寒冬。而国庆节前夕的二次调控政策出台之后，全国各地也在陆续发布新一轮楼市调控措施，楼市似乎也面临着“千年极寒”的严峻考验。
值得注意的是，今年两会期间，有30位全国人大代表提交了“深化二次房改，加快《住房保障法》立法”的议案。“去市场化”的二次房改，再次成为社会的一大焦点。那么，作为“晴雨表”的资本市场，房地产股究竟会走向何方？
背景解读
二次调控VS退房入股地产股逻辑的矛盾
一半是海水，一半是火焰。当前，国内房地产调控政策已经进入实质性阶段，房地产税正处于悬而未决的状态，全国各大城市一系列具体调控细则正在密集出台，国内楼市提前进入了寒冬；与此形成鲜明对比的是，在二次汇改背景下，人民币持续大幅升值所带来的热钱加速流入，股市持续“燥热”，房地产股也大幅放量走高。如此看来，不惧调控政策的房地产股显然已经陷入了矛盾的逻辑之中。
业内人士：二次调控非比寻常
昨日（15日），十七届五中全会在北京拉开帷幕，为期四天的会议将重点讨论 “十二五”规划纲要草案。记者从有关权威人士处获悉，“十二五”的核心任务是经济结构调整，很可能将不再提GDP增速 “保八”的目标。另一个关键问题在于，经济结构调整必然将带来新一轮产业政策的调控。其中，房地产或成为“十二五”期间的头号调控产业。
此前，9月底国家多部委联合分别出台暂停发放第三套及以上房贷、首套房首付比例不低于30%等五项严厉措施，将楼市调控推向新的高潮。
更早些时候，今年4月17日国务院出台房地产调控新的 “国十条”，掀起新一轮的楼市调控。
准确地说，自去年年底开始中央经济工作会议明确指出2010年要增加普通商品住房供给以来，国内楼市调控动作就从未间断过。但是，有房地产界资深人士指出，本轮二次调控的意义非比寻常。“现在房地产问题已经上升到政治高度，应该说楼市拐点确立无疑。”上述人士谈到二次调控时这样表示。
二次调控，说到底还是房价降不降的问题。按照目前老百姓的观点，政策出来就是要让高房价降下去，至少在舆论上给人的感觉是这样。但是，调控政策所带来的影响，并非仅仅是导致高房价下降这么简单。
市场人士：退房入股渐成主流
从二次调控的各项具体措施看，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等等，无论哪一条都将导致资金重新分配。
某地产中介的高级置业顾问给《每日经济新闻》记者如此分析：“暂停三套房贷的话，那准备购买第三套房的资金肯定就进不了楼市，而第一套房首付比例上调也势必会将原先通过分期付款买房的部分资金挡在楼市之外，限制购房套数更是会让买房的资金寻找其他机会……这些资金总得要寻找出处。买不起房可以买股，这是必然的。”
南方某券商营业部分管经纪业务的副总透露，“节后开户数激增，营业部日报表也显示托管账户资金净流入的势头非常明显。由于开户等日常业务量剧增，最近营业部员工被迫临时性顶岗、连夜加班。”
统计数据印证了上述说法。随着国庆节后A股市场持续上涨，赚钱效应日益显现，市场人气持续回暖，持仓账户数追随新增开户数微增，再度逼近历史高点。据统计，截至上周末，A股持仓账户数为5415万户，逼近此前创出的5417万户的新高记录，较前一周增加1.4万户，A股账户的持仓比例升至36.65%，参与交易的A股账户数则增至1212.1万户。
据中登公司最新披露的数据显示，2010年9月27日至9月30日，一周内新增A股开户数为23.63万户，日均开户数为5.89万户，较前一周增长3.6%；新增B股开户数为862户，日均开户环比增长8.84%。截至9月30日，沪深两市共有A股账户1.478亿户，B股账户248.75万户；有效账户1.2947亿户。
某券商人士昨日 （10月15日）对记者表示，“前几天市场成交量日增幅连续超过50%，今天4500多亿元的天量距离去年11月24日4765.8亿元的历史记录只有一步之遥。这么多的资金从哪儿来？除了人民币升值所吸引的境外热钱，楼市相关资金流入股市是不容置疑的。”
另一位不愿具名的市场策略分析师则表示，“市场是个水涨船高的地方，有色金属、煤炭石油等资源股价格重心整体大幅上移，现在银行、保险和券商等板块也紧随其后，房地产板块的估值中枢也必然得到大幅提升，机会是非常明显的。”
市场回顾
房地产指数的现实意义
房地产，一个几乎触及所有国人神经的热门词汇，在资本市场同样备受关注。而A股市场房地产行业指数，在近几年更是具备先行指标意义。那么，二次调控背景下，房地产指数的意义何在？
No.12007年大牛市见顶
背景：房地产调控政策持续累积。
市场表现：2007年9月4日，房地产指数在创出6460.48点历史新高之后，领先于沪深市场大盘指数将近一个半月，提前转入漫长的调整。
解析：分析师指出，以房地产在国民经济中的地位来看，房地产调控对市场的影响远远不只是停留在房地产板块本身。
No.22009年7月市场见顶
背景：沪指1664点以来的反弹行情逐渐进入高潮。
市场表现：2009年7月29日沪深两市大幅放量调整，自1664点以来的反弹行情宣告基本结束。尽管沪指在随后四个交易日创出3478点反弹新高，但房地产指数再次领先于沪深市场大盘指数将进一周，提前转入阶段性调整。
解析：分析师指出，2008年全球金融危机使得国内经济遭遇严冬，房地产调控半途而废甚至后续的房地产救市政策大大刺激了国内楼市，但是2009年起一系列重大收紧政策再次推出，这种累积效应最终先于楼市反应在股市。
No.3市场进入躁动期
背景：在新一轮汇改背景下，人民币持续大幅升值，而二次房地产调控或将成为二次房改的序曲。同时，A股市场持续大幅放量震荡上攻，有色金属、煤炭石油、银行、保险和券商等板块涨势犀利。
市场表现：房地产指数反弹突破前高之后转入了调整，但9月30日二次调控政策正式传出当日，万科小幅低开之后持续大幅放量上攻，全天大涨7.55%并引领市场逐步展开新一轮攻势。而房地产指数当日更是大涨3.75%，由此宣告此轮行情开始。
解析：有机构研究员表示，尽管房地产行业指数此前曾对市场有过非常明显的先行指标性意义，但是随着房地产调控的逐步深入，调控效果的逐步显现，加上经济转型，整个房地产行业在国民经济中的地位在未来将会被削弱，房地产指数与市场关联度也将逐步弱化。
10月14日，房地产板块转入调整，出现巨量换手滞涨，昨日房地产并未能延续前期的强势表现。这是一个短期现象还是另有玄机？在当前严厉的地产调控与人民币持续升值的双重背景下，地产股四驾马车“万保招金”走势依然强劲，地产股已进入躁动期。
后市展望
地产股把握两大机会
在新“国十条”、二次调控五项措施以及地方政府出台的一系列具体细则之后，国内楼市正在密集出台的严厉政策中持续发酵，地产股的表现自然也是当前市场关注的一大焦点。自沪指2319点以来的此轮行情中，率先企稳反弹的地产股究竟是反弹还是反转？恐怕是仁者见仁，智者见智。但是一位资深市场人士的观点值得参考——“只要行情处于上升通道，那么市场就会水涨船高，讨论地产股反弹、反转完全没有必要。与其判断顶部在哪里，不如把握机会在哪里。”
大公司受益于二次调控
“二次调控表达了政府调控的决心，方向明确。”齐鲁证券房地产行业分析师孙国东表示，“从八月中旬开始，地产股股价普遍出现了15%左右的回调，已基本反映了对二次调控的预期，随着政策日趋明朗，我们认为地产股股价下跌空间有限。”他还表示，“房地产行业将进入大浪淘沙阶段，具有逆市扩张能力的品牌开发商依然是首选，看好前期销售数据超预期的万科A和保利地产。”
中信证券房地产行业研究员陈聪表示，“调控带来的产业集中度提高和个股分化被市场长期忽视。大公司超越小公司的业绩表现，能够不断给大地产公司带来更好的市场表现。”
对于未来的房价趋势，某房地产中介高级置业顾问表示，“房价在一定范围内稳定是必须的，我并不认同房价会下降，只能说政策出来以后很难涨上去。其实房价下降与上涨的意义是完全等同的，上涨则使得部分买不起房子的不满，而下降又必然使得已经购买的因为资产缩水而引发新的社会问题。”
某行业研究员表示，资金从房地产行业向各自领域回流，必将使得行业集中度不断提高。由于资质、资金和盈利前景等多种因素，房地产暴利时代的终结将导致实力不强的中小地产商面临大洗牌。
无论楼市是否会降价，地产股的分化似乎都已经是一种必然。
部分公司或有重组机会
近年来房地产类公司已成为借壳主角之一，但这可能使得不少公司成为一大批“地雷”。
据不完全统计，自2009年以来，40余家发布重组预案的公司中，拟注入房地产资产占近20家。但自今年4月房地产新政以来，房地产类企业借壳和融资已经难以获得证监会的审核通过，尚未通过审批的相关地产股可能成为“地雷”。据知情人士透露，目前房地产类公司相关审批短期难以松动。
那么，暂停上市、苦等重组审批的*ST炎黄、*ST白猫、*ST商务和*ST嘉瑞等一批房地产借壳类个股也将面临重组方案失效或者收回，时代万恒就因为原拟收购房地产类资产的重组方案过期而申请撤销。此外，近几年刚实现借壳上市却无法获得市场融资审批的地产股也将面临困境。
不过，有券商分析师指出，“只要当前退市和借壳上市政策不会发生大的变动，今后几年中小地产商或通过借壳上市的一些地产企业，可能面临卖壳重组的窘境。而以后的主要借壳对象很可能是‘十二五’规划所指明的新兴产业领域的企业。”
他补充道，“前几年地产火爆的时候，不是有大量地产企业疯狂IPO上市或借壳上市吗？”
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