保障房“质”和“量”不能因房价“变脸”

每日经济新闻记者  张敏

　　话题缘起

        在保障房建设正在得到政策强化的背景下，其“质”和“量”却忽然暴露出问题：北京市大兴区明悦湾经适房项目8栋住宅楼因混凝土试块强度不达标被责令拆除重建；另据报道，截至8月末，全国保障性安居工程开工410万套，占年度计划的70%，而按照要求，9月底前各地的保障房项目必须全部开工，因而引起保障房建设开工不足的担心。

        12日，住建部在其官方网站发布消息称：今年1~9月，全国保障房和棚户区改造开工520万套，占年度计划90%。即便如此，质疑声音仍然不断。

        90%的开工率能否说明问题？在“欠账”多年后，今年能否完成保障房建设任务？保障房质量问题的根源在哪？《每日经济新闻》邀请了3位资深业内人士，为您一一解析。

对话嘉宾

牛凤瑞  社科院城市发展与环境研究中心研究员

陈云峰  中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁

杨少锋  北京联达四方房地产经纪公司总经理

应用竣工率衡量进度

        NBD：关于保障房建设进度，8月底开工率是70%，9月底是90%，开工率这个指标能说明什么问题？　　　　杨少锋：开工率不能衡量保障房建设进度。什么叫开工？如果除杂草、平整土地都叫开工，这个做起来就太容易了。实际上，保障房项目的建设周期是比较长的，至少要一年多到两年。为了更加科学，应该用竣工率来衡量保障房的建设进度。目前公布的数据背后隐藏着很多问题。据我们了解，很多地方政府为了应付检查，虚报了开工率数据。同时，一些保障房项目资金不到位、企业资质不足，地方政府仍为他们发放开工许可。

        陈云峰：虽然开工率不能说明全部问题，但也应该看到，今年在政府的大力督促下，开工情况还是比去年好很多。我们中经联内部普遍反映，很多区级的政府通过办公会等方式给企业施压，承担保障房建设任务的企业受到了前所未有的压力。另一方面，保障房建设需要的手续十分繁杂，在一定程度上延缓了建设进度。

        牛凤瑞：今年建设计划是580万套，按600万套计算，能够解决的居住人口不到2000万，我们的城市人口有6亿多，而且每年还在增加。就算今年保障房全部按时开工，相对于庞大的需求，也只能是杯水车薪。保障房建设是个长远的任务，不管是开工率还是其他指标，都不能只看一朝一夕。

        NBD：前几年保障房建设没有完成任务，有观点认为缺乏资金是主要原因，地方政府怎么去弄更多的钱？

        杨少锋：保障房建设收益较少，地方政府更愿意建设诸如会展中心、广场之类的政绩工程，或将优质的土地卖给开发商。我认为应该制定硬性指标保证资金来源，比如土地出让金的50%必须用于保障房建设等。

        NBD：虽然今年国土部要求，三类政策性住房的供地面积不低于住宅用地供应总面积的70%，但能不能保证土地的供应和地段的“质量”？

        杨少锋：没错。在保障房用地供应上，不仅要保证“量”，也要重“质”。保障房是一种对公共交通要求很高的建设项目，因为保障房涵盖的人群中，大部分都要使用公共交通。现实中，很多保障房没有人住，就是因为位置偏远、公共交通难以覆盖。这是个复杂的问题，除了保障房与商品房地块捆绑出让外，还需一系列的制度规定。

质量问题是顽疾

        NBD：两种地块捆绑出让的制度可以很好地解决钱和地的问题，今年北京还将配建比例提高到30%。但据了解，一些开发企业并不太认同这个制度，因为政府对保障房的回购价或最高限价，甚至低于开发商拿地时的楼面价，开发商显然是亏的。

        牛凤瑞：这就涉及制度设计。建设保障房本应是政府的责任，让开发商参与建设，相当于政府在“甩包袱”。既然这样，政府就应该在土地出让中，给与开发企业一定的优惠，而不能让他们以商品房的价格拿地去建设保障房。

        杨少锋：保障房建设其实是有利润的，很多国外的基金都在酝酿进入保障房市场。但因为利润较低，反而容易成为企业的负担。就配建制度而言，涉及企业的成本核算，而不是制度本身的问题。假设一块地规定20万平方米的建筑面积，其中4万平方米要求建设保障房，那么企业拿地前进行核算时，就应该以16万平方米的商品房标准来计算成本，而不是单纯看那部分保障房建设面积。

        NBD：同一个地块上，商品房质量没有问题，为何保障房却出了问题？

        陈云峰：不管哪种房屋的质量出了问题，主要责任都在开发商。作为开发企业，不管建设哪种房屋，都应该尽心竭力地去完成。关于保障房质量上的问题，我认为可能是由于利润太低，开发商有意控制了成本。当然，建筑方、监理方都有责任。

保障房建设应成常态

        NBD：今年的保障房建设计划能不能完成？

        陈云峰：从开工这个指标上看，我认为还是能够完成的，但关键是要督促竣工，从而尽快地供应到市场。在当前房价高企、供需矛盾突出的情况下，保障房建设显得尤其迫切，而在北上广深等一线城市，这个矛盾更加突出。总体上看，今年政府对保障房建设投入的精力远远大于往年，并实行了较为严格的问责制。我认为，政府应该把保障房建设的问责放在第一位，商品房供应、房价等问题则放在问责的次要地位。

        NBD：保障房建设力度会不会随着房价的回落、市场的稳定而减弱？

        牛凤瑞：本质上讲，保障房问题的本质就是社会财富短缺的问题。在大量农村人口进入城市、社会保障体系亟待健全的情况下，所有发展中国家都会面临这个问题。但不管社会发展到什么阶段都有穷人，都有需要住房保障的人，所以保障房建设是一个长期的过程。不管房价是涨还是跌，房地产市场怎样运行，我们都不能放松保障房建设和住房保障体系的完善。针对我国现阶段的国情，我认为现有的保障房建设力度至少要持续10年，甚至20年。

        结束语：从这几次的楼市调控我们可以看出，在今后很长一段时间内，保障房建设将成为政策的重点。而在整个住房保障体系的完善上，我们还有很多工作要做，但无论如何，保障房建设都应该成为常态，而不能被当做高房价的“救心丸”。



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