每经记者 杨羚强 发自上海
“‘限购令’会成为上海房地产界10月份的热点，眼下威力虽不明显，但中长期却可能是影响市场的一剂猛药。”上海一个高端住宅楼盘的营销总监在“十一”长假后的第一次内部营销会议上提醒所有与会者，要重视上海市10月7日公布的“限购令”，它会让基本已经明确了回暖趋势的上海楼市重新变得卜朔迷离。
但他说这番话的时候，新政后的上海楼市却像是突然吞下了“兴奋剂”。10月8日，上海新建商品房成交量超过了1000套，与9月最高单日成交量持平，长假后第二天，10月9日的成交量虽有所滑落，但也超过了700套。而昨天截至（10月10日）17点30分，上海商品房的成交量已经突破了800套。
原因：效果需延后显示
“上海的‘限购令’不是没有效果，而是还没来得及显现。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说，上海房地产交易登记主管部门在10月1日~3日休息，令长假7天的成交量事实上被延后通过网上房地产显示。
根据他的介绍，整个9月的后半月，上海新上市的商品房总面积超过120万平方米。这些供应量在“十一”长假期间大量销售。但是，却没有立即通过网上房地产予以显示，一直延迟到了长假结束后的8日，才开始逐步在网上房地产显现，因此造就了上海商品房的巨量成交。
根据他的分析，部分多套房购房者是抢在上海“限购令”出台以前加急买房，这使得整个10月1日至7日上海楼市出现供求两旺的局面，从而出现了10月1日至7日上海商品房成交的井喷。
同策咨询与研究中心分析经理倪晓玲介绍说，一般情况下，楼市的宏观调控效果总是要在新政颁布的15天后才会通过网上房地产的单日成交量反映出来。因此，上海10月7日颁布的“限购令”实际效果的显现很可能在20日左右。
尽管如此，大部分业内人士却不看好“限购令”的“效果”。“北京在4月份出台了‘限购令’后，成交量并没有出现大幅度下降，这使得很多人不看好‘限购令’的效果，上海在7日出台‘限购令’后，地产股也在8日出现大幅度反弹。”中原地产上海研究咨询部总监宋会雍说。
猜测：限购防火墙或遇“木马”
“限购令”在北京的遭遇，会不会在上海重演？此前，北京房地产业内人士曾反思过“限购令”在北京没有起到效果的原因：北京市场中绝大多数购房者是非本地户口的外地人。而这些人并不在“限购令”的约束范围内，因此北京楼市“限购令”的出台，并没有影响到实际的市场供需。
好在上海10月7日的“限购令”明确规定，非上海户籍的外地人在沪买房，每户也是限购一套。
“现在新购房的客户，需要提供自己的身份证、户口簿和结婚登记证明，非上海户籍购房者还要提供纳税证明。”美联物业的分析师罗寅申说，依靠户口簿、结婚证以及到民政部门查询婚姻登记与通过银行征信系统获得的材料和信息，上海市房地产交易登记主管部门很容易了解到办理登记的购房客户是否属于“限购”范畴。
但是，对于那些夫妻双方均不是上海户籍人口，又不在上海办理结婚登记的，同时也没有在信贷征信系统中，显示已婚记录和配偶身份信息的外省市人口，上海市房地产交易登记主管部门很难查询到他们的购房情况。
不过上述营销部门负责人认为，上海市房地产交易主管部门有可能会向各地民政部门发出查询函，查询申请购房者的婚姻登记和户籍情况。只是，再严密的防火墙，都有被“木马”突破的可能。“限购令”同样有可能被狡猾的炒房者制作的楼市“木马”偷袭。一些业内人士分析，部分炒房客有可能会以父母和岳父母的名义买房，那些大规模炒楼的购房者甚至可能以公司名义买房。
早在2006年，汤臣一品就建议客户以公司名义买房。而在过去几年间，也不断有人以公司名义大量买房，又大量向外兜售“二手房”。而这一次上海的“限购令”仅仅规定了家庭的“限购”，并没有规定公司的“限购”。
预期：房产税或延后出台
尽管“炒房者”的“木马”，依然有攻破政策“防火墙”的空间，但是这样的空间正变得越来越小。
宋会雍说，“限购令”会让上海楼市的投机和投资现象大大减少。和宋会雍一样，上海一家高端住宅楼盘的营销总监也表示，“限购令”会让上海高端住宅买家更为谨慎出手，购房的方式会从分散购买多套房，到集中购买一套房，使得成交量在短期内出现大幅下跌。楼市极有可能会冷上一段才会重新回暖。
与此同时，由于很多在长假期间的成交合同，实际上要等10月7日以后才完成了“网签”。按照上海市住房保障和房屋管理局局长刘梅生对于“限购范围”的解读，上述购房者已经属于“在上海限制购房的群体”。为了重新拥有购房的选择权，部分已购房者很有可能选择撤订、退房，并因此出现大规模的退房潮。
但是，市场的上述冷淡很有可能只是暂时现象。分析师们预测，上海在明年春节前还有可能会形成新一波成交热潮，并产生新一轮房价上涨的压力。
“未来还会有新的房地产政策出台，但不会是房地产税。”宋会雍说，上海“限购令”仅仅是政府要延续楼市宏观调控的决心表达之一，此后还会不断有政策出台。从目前的情况来看，房地产税这一楼市调控的“王牌”出牌的时间还有可能继续被延后。
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星河湾开盘首日售出近七成房源
每经记者 杨羚强 发自上海
仅仅是开盘第一天，昨日（10月10日）上海星河湾花园就销售了近70%的房源，创造了上海今年高端住宅楼盘销售最快纪录。此前的8月份，当月的销售冠军九龙仓玺园整整花了1个月时间才卖出了100多套房源，而截至昨日17时，上海星河湾总共推出的245套房源中已有162套销售、2套签约，这是继去年浦东星河湾之后，上海星河湾刷新再次今年单日销售总额记录。分析人士说，星河湾的热销早在预料之中，但是该楼盘的报价，却远在他们预期之下，在星河湾的带领下，上海高端豪宅很有可能催生一股低价营销的潮流。
“我们预计，星河湾开盘首日成功的机会很大。”10月8日，上海一家高端住宅的开发商在内部营销会议上大胆预测，10月份上海高端住宅的销售套数冠军极有可能由星河湾获得。
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