开发商“内急”北京一地王开盘恐成“低王”

每经记者  叶书利  发自北京

        金融街旗下的北京楼盘金色漫香郡将于月底开盘，开盘均价约为11000元/平方米，该开盘价成为地产调控以来北京入市新盘的最低价。不过鲜为人知的是，2007年9月拿地时，该地块却是当时大兴区的单价地王项目。

        此外，保利茉莉公馆与长阳半岛的几批房源，也陆续以低价入市，但记者调查后发现，当时开发商的拿地成本并不低，甚至可以说是高价拿地。

        对此，一位不愿透露姓名的行内人士向《每日经济新闻》记者分析说，主要是开发商“内急了”，因为时下的楼市，虽然表面火热，但实质是外热内冷，本质上仍然姓“冷”不姓“热”。

地王项目大甩卖

        金色漫香郡的工作人员向《每日经济新闻》记者说：“楼盘将于月底开盘，最终价格还未定，但均价约在11000元/平方米。如果现在办一张金卡，在开盘当日，还可享受2万元优惠。”

        根据记者调查，11000元/平方米的开盘价，创下了新政后北京楼市新房开盘价的新低。但2007年9月，开发商金融街在拿下这块地时，其楼面价曾创下了北京大兴区的新高，成为区域单价地王。

        金色漫香郡所在的地块为大兴区黄村镇孙村组团住宅用地。北京市土地储备中心的资料显示，该地块土地面积为23.46万平方米，建筑面积为25.7万平方米，用地性质为居住用地，可兼容使用性质配套设施。

        2007年9月5日，该地块以4.6亿元的底价公开向外招标。吸引了金地、龙湖、首创、北京城开、金融街等8家房企参与角逐。北京城开、金融街、首创皆提出7.5亿元以上的报价，但最终金融街以近3倍于底价的12.03亿元夺标。12.03亿元的中标价，致使该地块的楼面价高达4675元/平方米，一举成为当时北京大兴区单价地王。

        据悉，当时该地块周围的楼盘，新房均价约为8000元/平方米，而4675元/平方米的楼面价，加上后期的建安成本、营销成本以及税费成本，成本价已远超8000元/平方米。

        时下该楼盘以11000元/平方米向外出售，肯定是低利润运营了。上述行内人士向记者说，时下北京一个楼盘，土地成本一般占项目的30%~40%，税费成本也占30%~40%，营销成本一般占10%，此外，建安成本一般为2000元/平方米，如果以此为基准，粗略计算下来，金色漫香郡的经营利润已所剩不多。

        实际上，据记者了解，时下北京楼市风头正劲的保利茉莉公馆与长阳半岛，也属于典型的高价地、低价开盘的项目。

        以长阳半岛为例，该楼盘所在的地块为房山区长阳镇起步区1号地。

        2009年9月3日，远洋地产、首开地产、北京城建、中建地产、中粮万科等13家名企参与竞拍，起始价为8.3775亿元，最终中粮万科以22亿元中标，溢价率高达263%。楼面价达近6450元/平方米，这在当时已居于高价地行列。

        当时曾有行内人士算了一笔账：以6450元/平方米的土地成本，以及后期的税费成本与建安成本、营销成本等，该项目对外销售时，售价需在15000元/平方米以上，方可保持盈亏平衡。

        实际上，中粮万科曾一度将该项目的预期开盘价定于15000元~17000元/平方米区间，最终碍于地产调控的大背景，以13500元/平方米“被迫”开盘，仅比旁边的限价房项目售价高出近1000元/平方米。

楼市虚假繁荣是主因

        对此现象，行内人士解释说，开发商在房地产业火热时高价拿地，对外销售时却遭遇调控。在无声抵抗政策几个月后，一些大型房企、尤其是上市房企，迫于年度业绩压力，只能选择部分楼盘低价甩卖，冲击业绩了。

        以金融街为例，8月19日该公司发布的半年报显示，上半年，公司净利润为5.08亿元，同比暴降32.78%，每股收益0.20元，同比大降33.33%。此外，半年报还显示，公司的房地产业务，其供应量主要集中于下半年，但以老项目为主。

        行内人士说，正因为金融街时下主要以老项目为主，在降价促销上，老项目相对较被动，因此公司选择了纯新盘金色漫香郡为切入口，意欲打响年度业绩的保卫战。

        在这方面，万科的做法就极具榜样。在低价开盘的促销下，8月万科销售收入超过100亿元。

        行内人士进一步介绍说，时下表面上看，虽然房价反弹，且成交量回暖，但楼市呈现典型的“二八现象”，即20%的低价开盘楼盘的成交量占总成交量的80%，其余80%的楼盘只占据20%的成交量。也即，现在的市场火热属于虚假繁荣，局部火热，不是整体回暖，本质上，市场仍然属“冷”。打破成交僵持的是一些降价盘或低价盘。因此，一些大型房企，迫于业绩压力，仍然只能选择低价或降价开盘。

北京·楼市

中秋假期二手房成交或现本月“冰点”

每经记者  尚希  发自北京

        “这个中秋假期将会迎来看房的高峰期。”昨日（9月20日），北京房产中介李成（化名）告诉《每日经济新闻》记者，进入9月以来，他所在的通州果园附近的中介门店，前来约定看房的客户越来越多，成交量也直线上升。

        “我们门店共两个组，基本每组每周可以签约5套左右，有时候周六一天就可以成交两套。”但对于中秋小长假，李成表示虽然看房的人会增多，但实际的成交量也许不会随之大幅增加。

        据悉，8月中下旬以来，北京各房产经纪公司门店的买卖及租赁挂牌量和成交量都有明显增加。相较受新政影响较严重的5、6月份，曾承受了巨大压力的中介人员也趋于乐观。“我们国庆也不放假，最近确实挺忙的，每天都要带3~4个客户去看房。”李成告诉记者。

        据北京房地产交易管理网数据显示，上周（9月13日~9月19日）北京商品房市场期房总成交为1876套，环比此前一周下调了55.24%。在连续4个星期的成交数据上涨后，本周商品房市场成交明显缺乏反弹力。

        “到今年10月底，刚性需求将释放得差不多，在5个月的调控期间，刚需的购房者几乎都已出手，所以现在很少会有人赶在中秋或国庆假期购房。以往金九银十的购房热潮今年也很难重现了。”李成表示。

        据他介绍，去年国庆长假，他所在的门店共签约超过10套住房，“那时候几乎每天一套，估计今年能达到5套左右就算不错了。”

        “上周二手房成交量日均500套，但预计中秋假期的成交量只能达到这个水平的一半左右。”链家地产首席分析师张月告诉  《每日经济新闻》，自上周以来新增客户量已有明显下降，加之没有新增客户的跟进，中秋假期的成交量将会成为进入9月以来的最低点。”

        据中原地产统计数据显示，自8月9日以来，北京二手房总量连续6周保持上涨，二手房总成交达4554套，而住宅更是达到了4253套，环比分别上涨了18.8%和17.8%。价格也是继续上涨。

北京·地市

城建28.12亿拿下新政后最贵地块

每经记者  张敏  发自北京

        经过一段时间的沉寂，北京土地市场再起波澜。

        9月20日，北京市土地整理储备中心公布了一宗土地交易结果：北京城建兴华地产有限公司拿下“海淀区小营二类居住用地”，28.12亿元的价格成就了新政以来北京最贵的地块。

        同日，昌平区一旧村改造地块以拍卖方式成交，21.1亿元的成交价格位居新政后成交总价款的第三位。

        业内人士分析，在成交量稳步回升的情况下，北京土地市场随之回暖。但由于市区内可供地块已经不多，这种回暖能否持续还有待观察。

        小营地块位于海淀区小营，是“城八区”内为数不多的可供地块。招标公告显示，该地块的总面积为176109.3平方米，建筑控制规模不超过281388平方米，部分为商业用地，同时配建80000平方米的公租房。以28.12亿元的成交价计算，楼面价接近14000元/平方米。

        自4月30日北京出台“京11条”新政以来，在北京市公开成交的86宗地块中，仅有两宗地块成交的楼面地价超过1万元/平方米，均为纯商业金融地块。

        按照北京中原地产的监测，小营地块周边的新房价格在25000元/平方米左右，二手房价也在22000元/平方米。中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，该成交价格较为合理。

        同日，昌平区回龙观村旧村改造地块也以拍卖的方式实现成交。万科与住总联合体以21.1亿元的总价拿下上述地块，成交总价款在新政后排名第三，仅次于小营地块和本月8日成交的“朝阳区崔各庄乡大望京村地块”。

        “随着成交量的稳步回升，全国各地的土地市场都在回暖。”张大伟向记者表示，但这种回暖能否持续还不好说。

        记者发现，在新政以来北京成交的86宗地块中，仅有9宗位于“城八区”，其余均位于各郊县（区）。张大伟表示，小营地块面积较大、地段优越，其高价成交的结果并不具备普遍意义。

        他认为，土地市场的回暖能否持续，主要取决于未来的成交量能否继续回升，但这种状况尚难预期。



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