每经记者 张 敏
进入“金九银十”的时段，房地产市场的乐观情绪越来越浓。
来自亚豪机构的统计数据显示，刚刚过去的8月份，北京商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比7月上涨10.6%，创下了新一轮楼市调控政策出台以来的最大涨幅，同时也是新一轮调控以来，北京商品房成交价首次连续两月保持上涨。与此同时，沪广深等一线城市楼市几乎实现同步回暖，成交量和价格数据普遍向好。回暖、复苏、反弹等关键词频频出现在媒体报道中。
经历了4个多月调控的房地产市场，似乎正在发生强势反转。但在狂欢的表象背后，市场的本质究竟如何？传统的“金九银十”能否再现？强势回暖会不会迫使中央不得不出台更严厉的调控政策？对此，《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士为您一一分析。
当前市场虚假回暖？
NBD：在最近的房地产市场上，“回暖”的声音非常大，不管从成交量还是房价的数据来看，都表明8月份4个一线城市的楼市确实在 “回暖”，“金九银十”似乎也即将到来。这一轮“回暖”的本质是什么？是长期的还是短期的？
陈晟：政府最愿意看到的结果是“量涨价跌”，最不愿看到的结果是“量降价升”。可以说，个别城市出现的“量价齐升”并不在本轮调控的预期之内。从这轮市场回暖来看，至少“量涨”是预期之中的。
但价格的变化情况，有结构性的因素：一方面，在不少大城市的郊区县，出现了降价销售的现象，即“通过价格换取成交量”；另一方面，个别高端项目很快地进入市场，在一定程度上推高了整体成交价格，这种情况需要警惕。
范小冲：从供需关系上来看，成交量的上涨是由供应量大幅回升带来的。2008年受金融危机的影响，不少房企的销售状况不佳，库存积压较多；2009年市场回暖，企业一边卖房一边拿地动工，在今年形成了供应高峰。
在价格方面，不能一味地看平均值，因为不同地方的成交价格是有升有降的，很多区域确实出现了以价换量的情况。
邹晓云：我认为这次回暖不太真实。如果跟7月份比，成交量和价格确实是有所好转，但这距离一个正常的市场要求太远。本轮宏观调控的主要目的是打击投资投机性需求，但从现在来看，这部分需求又开始进入市场了，8月份的销售成绩在一定程度上就是投资性需求入市的结果。
之前我们说市场处于 “观望”阶段，其实真正的刚性需求是很少观望的，只要买得起就会出手。大家不买，说明价格还没有降到位。自住型需求对价格十分敏感，但当市场出现量价齐升时，说明投资性需求进来了。
“金九银十”成色不足
NBD：进入到9月，就是我们传统意义上的“金九银十”了，按照目前的市场走势，各位觉得今年的“金九银十”成色如何？
范小冲：我认为从量上看没问题，但绝对不会超过去年同期的水平。价格可能会趋于平稳，但还是我之前说的，有升有降。但即使降价也不会大多，最大降幅在百分之十几。
邹晓云：所谓“金九银十”，我认为本身就是开发商炒作的概念。九十月份为什么就是房地产消费旺季？可能是因为优惠活动比较多，与季节和市场关系不大。从目前来看，政策执行还不到位，成交量的上涨很难持续，同时，开发商的降价动力也不大。
NBD：我采访过很多业内人士，也都说到了政策执行的问题，其中一个观点是，目前仍处于政策观望期，还不好对当前的市场作出评价。邹老师说的政策执行不到位，恐怕是另外一个概念吧？
邹晓云：对。不能光等着看效果，重要的是督促执行。执行的主体一是地方政府和银行，很多地方政府没出细化政策，在执行过程中也存在松动的现象，银行在执行信贷政策过程中同样也不严格；二是开发商，开发商采取了不少应对措施，在一定程度上消解了政策的效力。
NBD：除了政策执行不到位，当前市场的问题还有哪些？
陈晟：我觉得最大的问题还在于各地能不能按期完成土地供应。从新开工面积上看，今年的市场供应足够了，供需紧张的局面可以得到缓解。但如果各地的土地供应计划不能完成，就会影响企业对后市的预期。
邹晓云：我认为土地供应已经不存在什么问题了，因为今年的土地供应规模比较大，完成任务可能有点困难，但供应量没问题。同时，在土地财政的压力下，地方政府的供地热情比较高。
政策存在“加码”可能
NBD：如果房价继续上涨，会迫使中央出台更严厉的调控政策吗？
陈晟：没错。目前的市场局面是很明朗的，按照调控的思路继续走下去，短期内不会再有重磅政策出台。但就像我刚才说的，投资客开始出动，高价楼盘急于入市，市场上有种相对乐观的情绪。在这些因素的推动下，如果未来房价上涨过快，不排除房产税等政策出台的可能性。
NBD：能不能叫做“二次调控”？
陈晟：这不是二次调控。按照“国十条”的内容，以打击囤房囤地为主的市场政策已经出台，需要一个执行过程；货币和信贷政策也已出台，见效也相对较慢；只有财税政策，也就是房产税，还没有出来。所以即使房产税政策出台，也在“国十条”范围之内。
NBD：房产税的出台有没有时间表？
邹晓云：从长远看，房产税肯定要出台的，但时间上不太好预期。按照现在的市场走势，我认为房产税政策推出的时间不会太晚。
如果房价继续上涨，而市场秩序仍然没有好转，那么，除了新政策出台以外，政府还将会督促原有政策的执行。比如预售款监管制度，如果预售款得以有效地监管，将对开发企业的资金链带来很大压力。实际上在国外，预售款由第三方监管，企业是不能动的。
结束语：从数据上看，当前的房地产市场的确有所回暖，但正像各位所说，政策执行还不到位，市场的一些顽疾也没有得到解决，要想让楼市健康发展，我们还有很多工作要做。感谢各位嘉宾的精彩分析。
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