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    【宏观今日谈】楼市逆势回暖 政策需要“加码”吗?

    每日经济新闻 2010-09-09 09:39

      每经记者 张 敏

      进入“金九银十”的时段,房地产市场的乐观情绪越来越浓。

      来自亚豪机构的统计数据显示,刚刚过去的8月份,北京商品住宅成交均价为21008元/平方米,环比7月上涨10.6%,创下了新一轮楼市调控政策出台以来的最大涨幅,同时也是新一轮调控以来,北京商品房成交价首次连续两月保持上涨。与此同时,沪广深等一线城市楼市几乎实现同步回暖,成交量和价格数据普遍向好。回暖、复苏、反弹等关键词频频出现在媒体报道中。

      经历了4个多月调控的房地产市场,似乎正在发生强势反转。但在狂欢的表象背后,市场的本质究竟如何?传统的“金九银十”能否再现?强势回暖会不会迫使中央不得不出台更严厉的调控政策?对此,《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士为您一一分析。

      当前市场虚假回暖?

      NBD:在最近的房地产市场上,“回暖”的声音非常大,不管从成交量还是房价的数据来看,都表明8月份4个一线城市的楼市确实在 “回暖”,“金九银十”似乎也即将到来。这一轮“回暖”的本质是什么?是长期的还是短期的?

      陈晟:政府最愿意看到的结果是“量涨价跌”,最不愿看到的结果是“量降价升”。可以说,个别城市出现的“量价齐升”并不在本轮调控的预期之内。从这轮市场回暖来看,至少“量涨”是预期之中的。

      但价格的变化情况,有结构性的因素:一方面,在不少大城市的郊区县,出现了降价销售的现象,即“通过价格换取成交量”;另一方面,个别高端项目很快地进入市场,在一定程度上推高了整体成交价格,这种情况需要警惕。

      范小冲:从供需关系上来看,成交量的上涨是由供应量大幅回升带来的。2008年受金融危机的影响,不少房企的销售状况不佳,库存积压较多;2009年市场回暖,企业一边卖房一边拿地动工,在今年形成了供应高峰。

      在价格方面,不能一味地看平均值,因为不同地方的成交价格是有升有降的,很多区域确实出现了以价换量的情况。

      邹晓云:我认为这次回暖不太真实。如果跟7月份比,成交量和价格确实是有所好转,但这距离一个正常的市场要求太远。本轮宏观调控的主要目的是打击投资投机性需求,但从现在来看,这部分需求又开始进入市场了,8月份的销售成绩在一定程度上就是投资性需求入市的结果。

      之前我们说市场处于 “观望”阶段,其实真正的刚性需求是很少观望的,只要买得起就会出手。大家不买,说明价格还没有降到位。自住型需求对价格十分敏感,但当市场出现量价齐升时,说明投资性需求进来了。

      “金九银十”成色不足

      NBD:进入到9月,就是我们传统意义上的“金九银十”了,按照目前的市场走势,各位觉得今年的“金九银十”成色如何?

      范小冲:我认为从量上看没问题,但绝对不会超过去年同期的水平。价格可能会趋于平稳,但还是我之前说的,有升有降。但即使降价也不会大多,最大降幅在百分之十几。

      邹晓云:所谓“金九银十”,我认为本身就是开发商炒作的概念。九十月份为什么就是房地产消费旺季?可能是因为优惠活动比较多,与季节和市场关系不大。从目前来看,政策执行还不到位,成交量的上涨很难持续,同时,开发商的降价动力也不大。

      NBD:我采访过很多业内人士,也都说到了政策执行的问题,其中一个观点是,目前仍处于政策观望期,还不好对当前的市场作出评价。邹老师说的政策执行不到位,恐怕是另外一个概念吧?

      邹晓云:对。不能光等着看效果,重要的是督促执行。执行的主体一是地方政府和银行,很多地方政府没出细化政策,在执行过程中也存在松动的现象,银行在执行信贷政策过程中同样也不严格;二是开发商,开发商采取了不少应对措施,在一定程度上消解了政策的效力。

      NBD:除了政策执行不到位,当前市场的问题还有哪些?

      陈晟:我觉得最大的问题还在于各地能不能按期完成土地供应。从新开工面积上看,今年的市场供应足够了,供需紧张的局面可以得到缓解。但如果各地的土地供应计划不能完成,就会影响企业对后市的预期。

      邹晓云:我认为土地供应已经不存在什么问题了,因为今年的土地供应规模比较大,完成任务可能有点困难,但供应量没问题。同时,在土地财政的压力下,地方政府的供地热情比较高。

      政策存在“加码”可能

      NBD:如果房价继续上涨,会迫使中央出台更严厉的调控政策吗?

      陈晟:没错。目前的市场局面是很明朗的,按照调控的思路继续走下去,短期内不会再有重磅政策出台。但就像我刚才说的,投资客开始出动,高价楼盘急于入市,市场上有种相对乐观的情绪。在这些因素的推动下,如果未来房价上涨过快,不排除房产税等政策出台的可能性。

      NBD:能不能叫做“二次调控”?

      陈晟:这不是二次调控。按照“国十条”的内容,以打击囤房囤地为主的市场政策已经出台,需要一个执行过程;货币和信贷政策也已出台,见效也相对较慢;只有财税政策,也就是房产税,还没有出来。所以即使房产税政策出台,也在“国十条”范围之内。

      NBD:房产税的出台有没有时间表?

      邹晓云:从长远看,房产税肯定要出台的,但时间上不太好预期。按照现在的市场走势,我认为房产税政策推出的时间不会太晚。

      如果房价继续上涨,而市场秩序仍然没有好转,那么,除了新政策出台以外,政府还将会督促原有政策的执行。比如预售款监管制度,如果预售款得以有效地监管,将对开发企业的资金链带来很大压力。实际上在国外,预售款由第三方监管,企业是不能动的。

      结束语:从数据上看,当前的房地产市场的确有所回暖,但正像各位所说,政策执行还不到位,市场的一些顽疾也没有得到解决,要想让楼市健康发展,我们还有很多工作要做。感谢各位嘉宾的精彩分析。

     


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