浦东版REITs或年底出台 投资方向转向保障房

每经记者  印峥嵘  发自上海

        自2007年4月证监会  “房地产投资基金专题研究领导小组”正式成立，对REITs试点的讨论一直不绝于耳。最新消息显示，除天津REITs方案近期有望获批外，上海浦东版REITs也有望在今年底或明年初获批，首批REITs的募集资金都将投资于保障性住房建设。

        对于备受关注的上海版REITs，《每日经济新闻》获悉，在经历多方博弈后，浦东版REITs募得的资金投向临时  “变调”，将主要用于保障房建设，通过银行间市场发行。

浦东版REITs流向：保障房建设

        浦东新区金融服务局在刚结束不久的新闻通气会上，浦东金融局局长施海宁透露，浦东新区的房地产信托投资基金（REITs）方案预计今年底明年初将获批，且试点募集资金将主要用于保障性住房建设。

        施海宁说，具体而言，募资资金将用于浦东新区公租房、廉租房的建设，包括浦东新区人才公寓建设。“这更加符合国家宏观调控的要求。”

        就在本周早些时候召开的浦东人才公寓建设情况通气会上，相关部门负责人也表示，相比较政府直接投资运营，政府更希望引入社会资本扩大人才公寓建设，通过市场化手段运营。

        按照浦东新区REITs试点的时间表，2010年初，浦东新区REITs试点工作相关材料呈报人民银行金融市场司；2010年5月，央行将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。

        按照国务院当时的要求，央行在当前市场形势下，就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。

        施海宁当时表示，浦东金融局已经书面答复人民银行，承诺浦东新区将把REITs试点募集的资金主要用于保障性住房建设。

        “RETIs是募集资金的方式，但不是说从优质资产中募到的资金一定要投在商业地产上，以REITs的主要参与者陆家嘴集团为例，该集团本身就有大量保障性住房的建设任务。”

浦东版REITs资产池：四大集团优质资产

        在上述通气会上，施海宁还表示，浦东版REITs资产池方面没有变化，仍为原先方案中以陆家嘴集团为主的四大集团优质资产。

        早在2009年8月，就有消息传出，浦东四大开发公司金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团所持有的部分物业资产，将注入浦东版REITs的资产池，预计募集资金总额为35亿元。

        据悉，上述物业池主要包括金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。

        至于资金具体的募集方式，四大集团将选择旗下部分物业资产未来10年租金的收益权作为基础资产打包，委托给信托公司发行信托受益凭证，将募集到的资金按比例分配给委托人。

        据悉，资产池的选择曾经令浦东新区破费周折。“踊跃参与试点的企业物业收益率不达标，拥有优质物业的企业又缺乏融资需求，不愿接触REITs这个新事物。”

        公开消息显示，浦东版REITs最初曾有3个方案，前两个为债权类方案，即物业的所有权人不发生变更，信托公司获得受托人的租金收益权。除了上述四大集团发起的方案外，陆家嘴集团曾尝试单独发起REITs，发行期限为3年或5年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦，陆家嘴软件园八、九号楼。

        至于交易所市场方案，浦东新区则尝试将功能区各上市公司所属资产和其他非国资持有的物业共同打包，物业所有权相应发生转移。

        “前两个方案中，陆家嘴集团的方案被否决，第三个方案由于由于涉及上市公司物业所有权的转移，最终并未上报。”一位知情人士告诉《每日经济新闻》。

浦东版REITs发行市场：银行间市场

        浦东金融局的消息还显示，浦东版REITs主要通过信托公司在银行间市场发行信托受益凭证。

        对于REITs的合作银行，业内人士猜测，建行上海分行将扮演重要角色。建行上海分行相关负责人此前曾表示，建行希望能成为浦东试点REITs的发起人之一，并依托自身的渠道优势代理REITs的销售。

        建行此前曾对媒体表示，依托其在银行间市场的众多合作伙伴，首期募集50亿至100亿元的资金完全可行，建行甚至提出包销首期REITs的建议。

        关于REITs的发行市场，中原证券分析师魏博表示，多年来一直有两种观点，一种是依托信托公司在银行间市场发行，一种是在交易所公开发行。

        “银行间市场主要由银监会监管，仅面向机构投资者；优点是波动风险和障碍较小，直接、间接经营皆可，但流动性有限；目前尚无操作案例，只能通过改进现有房地产信托模式来推行试点。”

        “交易所发行面向机构投资者和个人，是国际市场普遍采取的模式，优点是流动性充裕，但波动风险较大；由于采用直接经营方式，对买卖双方征税会增加融资成本，在国内推行面临较大阻碍。”

        “REITs的最终目标是在交易所公开上市，两种观点的不同之处在于是一步到位还是循序渐进。不过重要的是推出优质的物业，完善的监管和易懂的规则，让市场上供需双方能互相联系起来。”分析师魏博表示。



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