REITs方案仍未落地 天房集团主导天津试点

每经记者  李静瑕  发自北京

        “目前我们的试点方案，还没有具体落实，更多的细节难以透露。”在《每日经济新闻》记者采访的过程中，上海、天津相关人员均表示，对于国务院正在审批的REITs（房地产投资信托基金）方案还没有新的进展。

        有消息显示，今年5月，央行已将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院还要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。

天房集团、天津信托为主体

        “具体的方案将会在滨海新区实行，我们这边也做主体的规划。”天津市发改委相关负责人对《每日经济新闻》记者表示，REITs的具体方案落实都会在滨海新区实行试点，而最新的进展也需要通过新区的相关部门了解情况。

        天津市国土资源与房屋管理局的相关人员告诉  《每日经济新闻》记者，天津天房集团主导了REITs的试点方案。该人员还表示“凡是有关咨询REITs的都找天房集团，房管局只是参与，其方案也不便透露。”

        然而，记者通过多种方式仍未联系上天房集团。根据公开资料，天房集团是天津市委、市政府批准组建的具有法人资格的国有独资企业，是服务于全市经济发展和滨海新区开发开放、致力于百姓安居与和谐城市建设的现代化大型企业集团。

        业内专家向记者表示，天津市方案中推出的将是债券型REITs。如果天房集团作为主导方的话，其操作模式将是天房集团将其保障房的物业资产以抵押的形式打包给信托公司，再由信托公司设计产品然后在银行间市场流转。

        “REITs的募集规模，将取决于房企物业资产的评估规模以及租金的预期收益。”上述专家表示。据了解，天房集团今年全年计划开发面积超过500万平方米，其中社会保障性住房项目开发规模超过300万平方米。

        记者在采访中了解到，除了天房集团的主导参与，天津信托责任有限公司也是方案的主要设计者之一。该公司办公室负责人告诉记者，“我们是该方案的主导单位，并起草天津市REITs试点方案，但是目前方案还未落实，我们还不能透露方案的细节。”

        2008年1月，天津信托发行的公有住房房租收入收益权购买业务集合资金信托计划（两年半期）已于本月4日期满。据了解，该计划共计募集信托资金人民币900万元。并且在本年度实现受益人信托年收益率8.5%。

不会引发房地产泡沫

        在2008年金融“国九条”中，明确了通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，来拓宽企业融资渠道。作为创新融资方式之一，REITs的风险仍然受到市场的关注。

        在采访中，多位专家向记者表示，REITs在中国的发展仍有一大段路要走。“用于保障房投资，REITs的租金收益将会是其风险之一。”其中一位专家向记者表示，保障房租金收益是否稳定将是天津和上海试点方案的主要风险，其次是抵押资产的评估价值。

        上述分析师认为，用于保障房的REITs，其收入来源主要是租金收入。“要推进REITs的试点，除了要保障抵押资产的优质之外，政府的税率将影响基金的盈利，因为保障房租金部分盈利将会很薄。”

        根据美国的经验，如果将保障房REITs利润的95%分配给投资者，其出租收益的企业所得税将全免。相关数据显示，国内房地产信托计划对投资者的协议回报，目前一般在5%~9%左右。因此，如何设计投资者回报占比，将直接影响企业的盈利。

        对于REITs试点工作的推进，市场也质疑融资渠道的打开，是否会给房地产带来泡沫。相关专家认为，目前中国推进的REITs还是有实际的房地产资产作为抵押，风险较小。“在欧美，先募集资金然后再投资房地产物业的模式，可能会给房地产带来泡沫。以目前的形势来看，还没有给中国的房地产带来泡沫的威胁。市场的质疑逻辑是错误的。”该专家表示。



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