预期人民币升值 外资热衷“短炒”上海写字楼

每经记者  张初亮  发自上海

        9月6日，上海高腾大厦再遭转卖。此前的2005年，高盛以1.076亿美元，从其开发商新加坡凯德置地手中购得，并命名为高腾大厦。时隔两年之后，高盛又出售给德国基金SEB与新加坡太平星集团。

        据悉，高盛在2007年的转手中，获利4240万美元，按当时的汇率计算，折合成人民币约为3.22亿元，一进一出之间，高盛已获取39%的升值回报。自高盛倒手后，时隔3年，高腾大厦再次被倒手。据业内估算，高腾大厦此次为德国基金SEB和新加坡太平星集团带来的收益或超过7亿元人民币。

写字楼5年被倒手3次

        高腾大厦位于上海黄浦区中心商业地段，毗邻外滩，是一座24层的甲A级商务写字楼，可出租面积为4.2万平方米。

        2005年，高盛收购该大厦的价格为1.076亿美元，两年之后的2007年7月，高盛将高腾大厦转让于德国基金SEB与新加坡太平星集团。

        2007年，高腾大厦转手价格为1.5亿美元，按当时的人民币汇率计算，约合11.4亿元。短短两年间，高盛“短炒”写字楼高腾大厦收益3.22亿元人民币，升值回报高达39%。

        不过高腾大厦似乎还有更多的获益机会。2010年9月6日，新加坡腾飞集团宣布旗下腾飞中国商业地产基金（ACCFA）收购高腾大厦，并准备将其更名。但腾飞方面没有透露其收购价格。

        据知情人士透露，高腾大厦于年初对外抛售时，报价为19亿元人民。“腾飞中国商业地产基金总额为40亿元人民币左右，该基金此前在上海的两次收购金额为21.28亿元，而此次收购高腾大厦，基金已经完成其在上海的全额投资。”

        该知情人士表示，照腾飞商业地产基金总额40亿元估算，腾飞此次收购高腾大厦的成交金额，应该就在18亿~19亿元之间。而按照德国SEB和新加坡太平星集团的收购价格11.4亿元估算，短短3年间，高腾大厦已为两家外资带来7亿多元的收益。

        同时，如果将德国基金SEB和太平星集团收购高腾大厦的价格，按目前的美元对人民币汇率计算，两家外资此次转手所获得的收益将更多。

人民币升值预期下的短炒？

        “海外机构投资者虽然纷纷强调自己在中国是长期投资，但他们的操作手法往往是持有一个物业不超过5年。”银河证券首席经济学家左小蕾曾指出。

        而有“华尔街最诡秘的投资银行”之称的高盛，显然是个中好手。业内指出，这些投行一般以上海为根据地，重点进入北京、广州、深圳等一线城市，逐渐进入二线城市。通过5年左右时间经营管理，使物业升值后转手套现，是该类投资机构的典型操作手段。

        值得一提的是，德国基金SEB还于今年1月初，将手中物业新茂大厦（已改名为铂金大厦）出售。德国SEB在2006年年底以2.5亿元收购该项目，而到今年出售转让时，成交价格已接近24亿元人民币。

        2月初，高盛又将上海花园广场项目以3.28亿元转让给复地。原属于美籍华裔商人廖凯原的新天地标志性酒店建筑——上海尊雅汉唐新天地酒店和上海康莱德酒店的85%酒店项目股权，也转让给瑞安房地产。

        对于外资进入中国地产市场，全国工商联房地产商会会长聂梅生近日表示，外资进入房地产已成事实。中国国内信贷收紧，而中国利率水平与资产价格相对较高。相对国外经济复苏，较为可观的投资回报率不是外资进入中国房地产唯一原因，吸引外资进入的，还与预期人民币升值密切相关。



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