政策到期 楼市销量大跌美经济二次探底风险陡升

每经记者  杨可瞻

        2008年，一次石破天惊的楼市泡沫破裂后，美国经济从云端径直坠入深渊；如今，经济复苏的接力棒又交回给地产市场。事与愿违的是，继7月成屋销售创历史最大环比跌幅后，7月新屋销售又降至47年来新低。住房市场连续3个月的低迷，已将美国经济快速复苏的希望彻底打碎。

        更可怕的一个事实是：快速探底的房市犹如在美国本已虚弱的经济体上的又一次重创，经济二次探底风险已悄然陡升。

优惠政策到期  美楼市再探底

        8月24日，成屋市场率先刮起本周美房市的“黑色风暴”。

        据美全国地产经纪商协会（NAR)公布，今年7月成屋销售环比下降27.2%，月降幅创下历史新高；7月成屋售价中值上涨0.7%至18.3万美元，销售则同比下降25.5%。此前经济学家曾预计，7月成屋销售将下降14.3%，这意味着本次成屋销售降幅已较预期高出近一倍。需要注意的是，7月，30年期抵押贷款固定利率已从上月的4.74%降至4.56%，为近10年来最低水平。

        NAR首席经济学家劳伦斯·云（LawrenceYun）认为，房屋市场复苏与否关键取决于目前其停滞是否仅是暂时的情况。预计下半年成屋销售将继续保持低迷。

        事实上，美国政府曾于今年年初推出临时税收减免优惠。据规定，凡是在4月30日前签署住房购买合约且在6月30日前完成交易的购房者，可享受至多8000美元的税收减免优惠。而在该优惠政策刺激下，本来可能在下半年释放的购房需求却被提前挤压至前几个月。导致成屋销售月率从去年12月时的负16.7%锐增至4月时的7.6%。然而，当政策于4月底结束后，成屋销售却迅速被打回原形，5月、6月已分别下滑2.2%和7.1%。

        对此，Pierpont证券首席经济学家史蒂芬-史丹利（StephenStanley）甚至开玩笑道，7月成屋数据的暴跌，毫无疑问是因优惠政策到期后的宿醉效应引发的。而三菱东京UFJ银行驻纽约经济学家EllenZentner则称，住房销量下降有近三分之一的原因可以归咎于经济增速放缓。

        美国商务部周三  （8月25日）公布的数据显示，7月新屋销售环比下降12.4%至27.6万户。这一数据不仅远差于经济学家预期的33万户，更创下历史最低水平。当月美国东北部、西部、南部和中西部四大区域新屋销售均环比下跌，其中西部销量重挫25.4%，总量创历史新低。报告同时还显示，过去一年美国新屋销售累计下降逾32%，售价平均值已累计下降13.2%。

美经济二次探底几率陡升

        大鳄们往往能提前嗅到市场的暗流涌动。本月中旬，顶级投行高盛就对经济二次探底的可能性进行“加码”。据该行称，美经济增速放缓迹象明显增多，二次探底的可能性在25%在30%之间。而汽车和其他耐用消费品、家庭储蓄等5个领域则将为经济下滑提供保护。全球最大债券投资公司PIMCO则表示，美国经济再衰退概率为25%。

        而因就业和商业投资前景开始黯淡，之前预期下半年美经济复苏加速的经济学家也纷纷  “倒戈”，转而下调经济增长预期。德银证券（DeutscheBankSecurities)首席美国经济学家约瑟夫·拉瓦格纳就指出，必须承认经济数据表现一直差于预期，目前对短期经济前景的担忧情绪也要强于长期担忧。故将第三季度经济增长预期由4.6%下调至2%。此外，康涅狄格州投资首席经济学家史蒂芬·史丹利则将三季度经济增长由此前的4.1%降至2.3%。

        国泰君安首席经济学家李迅雷昨日（8月27日）向《每日经济新闻》表示，美经济很可能呈现L型复苏，即在很长一段时间内经济维持在低位增长。这一点很像90年代的日本。事实上，决定美经济复苏有三点，即就业、地产和服务业。问题是疲弱的就业一直制约着另两大行业发展。尽管目前地产占GDP比重已由次贷危机前约15%降至10%，但地产能否复苏仍在很大程度上决定未来经济走向。

        “二季度严重逾期贷款比重大幅下降与房市销售萎靡并不矛盾”，李迅雷认为，“次贷危机后政府对购房贷款门槛已明显提高，造成这部分资产质量也相应提升。但同时实体经济不振也相应限制了住房需求回暖。总体而言，目前不管是个人还是企业都还处在去杠杆化过程中，经济二次探底几率近期虽有提升，但即便发生不良后果也没上次那么严重。值得注意的是，美联储若启动新的量化宽松政策将有明显通胀风险，且将继续抬高负债率。在危机——注资——危机的反复循环下，其他经济体也将严重受损。故预计美联储将谨慎使用量化宽松。”

        有经济学家更警告，在过去8次衰退周期中，美国经济有7次是在住房市场引导下走出衰退，但这一次，房市可能扼杀复苏进程。

        渣打银行（香港）亚洲经济师黄国璋认为，因年初购房优惠政策作用已完全消退，最近几个月房市销售开始大幅下滑，预计离复苏至少还需要一年时间。有一大风险是，因押注未来房价走高，美国有很多人错误地于2006~2007年购房并签订了一种前3年按揭利率超低的贷款，不过进入第4年后按揭利率就需按市场价重新厘定。一方面，购房者需承受更高更多的利率，另一方面又要承受不断下跌的楼市。这样一来，相当于承受双重打击。值得注意的是，房市何时见底将取决于就业。若初次申请失业金人数能较目前下跌20万人至30万人，同时失业率降至5%~6%正常水平，房市将明显企稳回升。不过这一过程至少需等至明年年底。

        “不得不承认，经济存在二次探底可能，且这种风险正在增大，”黄国璋解释道，“特别是当欧债危机后欧洲各国需紧缩财政，容易带来区内经济衰退并进一步拖累美经济。然而，从目前美国国债情况看，尽管收益率曲线整体平坦，但长债利率仍明显高于短债。除非长短债利率倒挂，经济将面临严重衰退风险。但是因目前短期国债利率已接近零，要实现这一假设，意味着长债利率需为负。这一情况相当罕见。”

        彭博资料显示，截至27日，美2年期国债收益率为0.375%，10年期和30年期国债收益率分别为2.625%、3.875%。这意味着，2年期和10年期利差为225个基点，为2009年10月以来最低。2年期和30年期利差为350个基点。尽管收益率曲线正日益平坦，暗示市场对长期通缩仍存担忧，但2年期、10年期国债收益率利差却为20年来平均水平的2倍，显示二次探底可能并不大。

道指破万后是买是卖？

        经济指标的恶化必然伴随着股市的“哀嚎”。

        截至周四（8月26日）收盘，道琼斯工业指数自7月6日首次跌破万点这一重要心理关口，下跌0.74%至9986点，创7月6日来最低收盘点位；纳斯达克综合指数收报2118.69点，跌幅1.07%；标普500指数跌0.77%至1047.22点。当天，包括IBM、思科和摩根大通等蓝筹股也拖累美股走低。

        以标普500指数期权估计未来30日市场潜在波幅的恐慌指数（VIX)，周四上扬2.51%至27.37。目前该值接近7月7日水平，当时道指正开始一轮新的反弹。据统计从7月6日至8月9日期间，道指累计上扬了10%。

        而除房市传出重大利空外，本周美国并非没有经济指标报喜。其中截至8月21日当周首次申请失业金人数减少3.1万人，至47.3万人。截至8月14日当周的首次申请失业救济人数则由50万人向上修正至50.4万人。分析人士认为，尽管该数据低于2009年3月高点65.1万人，但仍不足以说明就业市场明显改善。另外，芝加哥联储周四报告称，芝加哥联储中西部制造业指数7月份增长2.2%，至81.4，为2008年12月以来最高水平。

        就美股后市何去何从，有海外分析人士撰文称，尽管多头宣称上一次道指在跌至该点位后连续7个交易日走高。不过因本周数据暗示经济已明显放缓，华尔街较过去也谨慎许多。技术上来说，1040点对于标普而言将是一个重要支撑位。

        Horizon投资CEO查尔斯·卡尔森表示，自4月以来，道指和道琼斯运输指数有一个共同特征，即高点和低点正逐步下移。从道琼斯理论来说，这就是熊市征兆之一。目前每个人都在关注股市7月创下的低点，即道指9686点，道琼斯运输3906点。一旦这两大指数低于上述支撑位，一轮新的抛售很可能会发生。

        “最早也要等至9月21日，即下一次政策会议，美联储才可能有新动作”，Smead资本管理首席投资官BillSmead认为，“届时又恰逢中期选举，股市可能迎来一波选举行情。但一旦中期选举结束，乖离率的走低将促使我们重新调整仓位。”



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