叶檀：房价不涨就不可能加息

每经评论员  叶檀

　　不仅中国，全球经济都被绑在房地产战车上。作为投资品的房地产市场崩溃后，市场进入分裂状态：源源不断制造出的货币不能挽救房贷衍生品市场的黑洞，实体经济与资本市场总体而言疲乏不振；另一方面，过多的流动性在债券等领域制造出一个又一个泡沫。最新的极端例证是，铁路运营商NorfolkSouthern发行的100年期债券，收益率只有5.95%，市场照样趋之若鹜，以至该公司将发债规模扩大一倍达到2.5亿美元。国际投资者厌倦了高风险的衍生品市场，纷纷躲入债券与股息中寻找安慰。

        美国低迷的楼市使崩溃的虚拟经济无法复苏，这也就意味着投资机构与投资者修补资产负债表的工作根本无法完成。

        美国房地产市场在退税政策的刺激下，一度出现和缓迹象。6月份的数据显示，美国房地产在缓慢的复苏通道之中。美国标准普尔/CS机构2010年7月27日公布的数据显示，受益于销售旺季和住房税收优惠政策，美国5月20个大中城市房价指数环比上升1.3%，同比上升4.6%。2010年6月份美国旧房销售量环比增长了3.6%，为连续第三个月出现正增长，销售量也达到2009年10月份以来的新高，同时当月积压待售住房数量下降了0.7%。6月美国新屋销售量也高于市场预期，较5月上涨11%，涨幅创8年来最高，成屋签约销售指数连续第五个月上升。

        但7月份却又令人沮丧。美国商务部8月25日公布的数据显示，美国7月份新屋销售月率下降12.4%，新屋销售总数年化仅27.6万户，低于经济学家此前预期的33万户，为1963年该数据开始编撰以来最低水平。7月的房价中位数也下跌了4.8%至20.4万美元。此前一天，美国房地产经纪商协会宣布，7月份的二手房销售数字剧降，达到创纪录的27.2%，将近市场平均预期值的两倍。美国二手房库存量由6月份的890万幢攀升至1250万幢，7月份的二手房库存量为10多年来最高水平，使原本就在低位运行的房价有继续下降的压力。

        房价下降与房地产作为投资品的周转速度，直接影响了货币的松紧。房地产周转率上升可以刺激货币增长，既产生通胀预期，又产生虚幻的财富效应通过抵押贷款增加消费，索罗斯对此有过分析。房地产市场崩溃之后，账面财富烟消云散，真实负债浮出水面，现在的美国与当年的日本如出一辙，只不过美国的衍生品规模更加庞大，财富幻象更令人着迷。

        中国房地产调控政策没有改变的迹象。国务院副总理李克强8天内两次强调抑制房地产投机炒作。8月24日，国家发改委财政金融司司长徐林表示，我国计划实施一系列税收体制改革，其中包括推进房产税改革；两天之后，国家发改委主任张平在第十一届全国人大常委会会议上表示，目前部分大中城市房地产价格仍然较高，调控房地产市场任务仍然繁重，将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。

        与美国不同，中国房地产市场是主动调控的结果，房地产作为信贷投放过程中最重要的抵押品，周转率的下降可以导致货币周转率的下降，更重要的是可以直接减少信贷从而减少基础货币的发放。

        不仅如此，中国央行正在从源头上减少基础货币的发放。从2003年以后，中国发放基础货币的主要渠道是外汇占款，央行决定通过人民币国际化的方式减少外汇占款。8月27日，国家外汇管理局决定，自2010年10月1日起，在京、粤、鲁、苏四个地区开展出口收入存放境外政策试点，不必返回国内强制结算，试点期限一年。如此一来贸易顺差就不会变成国内到处泛滥的人民币。如果将来人民币都不必返回国内，那就意味着没有外汇占款发放货币一说，人民币国际化大功告成。

        为了促进人民币国际化，之前中国人民银行计划开放外国央行和商业银行购买国债的试点，人民币资本市场必然国际化，否则人民币不可能成为国际投资者的储备货币与投资货币。

        考虑到上百万亿美元的衍生品市场崩塌，房地产市场还在下行，欧美央行不可能加息。中国央行则通过人民币国际化、提高存款准备金率、表外资产表内化等办法。目前加息的国家都是资源货币国，或者被农产品价格上涨所苦的国家，受到衍生品冲击的国家全都按兵不动。

        房地产市场作为货币泡沫的载体若不复存在，加息的必要性不大。



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