497亿保障房贷款传已落实 占银行开发贷比例不大

每经记者  李静瑕  发自北京

        “近日，住建部、银监会关于保障性住房建设的497亿的贷款，已经落实了。”华创证券研究所某研究员向记者透露，这497亿元的贷款由多家银行发放，用于保障房建设。

        资金缺口一直都是保障性住房建设的最大障碍。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松以及华创证券研究员杨现领，在8月24日发布的其联合署名的  《从重庆保障房的融资与进展案例看地产政策走向》研究报告中称，2010年保障房建设的资金缺口最大为1000亿，银行、信托以及地方融资平台均可以参与到保障房融资过程当中。

保障房融资多有银行参与

        “我行已经先后对成都市住房储备中心的  ‘居家福地’、‘西城丽景’、‘光华嘉苑’三个经济适用房项目提供信贷支持，涉及贷款金额2.5亿元。”8月24日，成都银行相关负责人向记者透露，他表示目前三个项目的开发贷款已经按期得到清偿。

        尽管目前并没有保障房开发贷款的项目，上述成都银行负责人仍表示，在满足监管当局要求的前提之下，成都银行未来仍将会择优支持保障性住房贷款。加大对保障性住房的信贷支持，不仅能够有效拉动国内需求，还可以树立商业银行的良好形象。

        “在我们刚出的研究报告中可以看到，重庆市保障房建设基本上每年都能够以从银行贷款和信托融资方式获得400亿元的资金。”杨现领告诉记者。

        据研究报告数据，重庆市三年建设公租房3000万平方米，按照该市的统计口径，以每平方米2000多元计算，预计投入资金700亿。除了按照预计范围计算土地划拨资金200亿元、约36亿元的住房租金以及8亿元国家公租房补贴，其中有超过50%的资金来源于银行贷款与信托融资。

        8月24日，西北最大经济适用房项目——鸿基新城项目的开发企业西安新鸿业投资发展有限公司相关人员也向记者证实，该项目部分资金也来源于银行贷款。因其负责人都不在企业，记者难以获得其详细内容。据悉该项目占地3789亩，总建筑面积约360万平方米。

利率各地不同  存两大风险

        杨现领告诉记者，重庆市的保障房贷款利率与商业贷款利率差不多。“我们也对比了贷款利率，与商业贷款没有太大区别。不过每个地方的情况可能不同。”

        “我想，保障房开发贷款利率与商业银行贷款利率应该差不多。对于保障性住房个人房贷利率，各地方政府会有不同的优惠政策。”光大证券银行分析师冯钦远向记者表示。

        如果保障房开发贷款的利率不比商业贷款利率低的话，对银行而言，保障性住房开发贷款有政府担保，风险将更小。那么这是否会促使更多的银行选择参与保障性住房融资呢？

        对此，冯钦远分析认为，目前银行保障性住房开发贷款所占的比例不大，因为保障性住房本身规模就不是很大。由于上半年房地产贷款本身有政策上的限制，但是与地产相关的贷款还是不少。下半年整个房贷增速会降低，保障性住房贷款是否会随着整个房贷走低，还要看各地方政府的相关政策。

        “我们的保障性住房贷款一般执行基准利率。贷款收益较之商业贷款要低些。”上述成都银行负责人表示。

        他认为，保障性住房贷款风险存在两个方面，一是抵押物处置风险，二是个贷风险。由于项目建设用地的使用权性质一般为划拨，其评估价值相对较低，处置较为困难。个贷风险则体现于，根据《经济适用房管理办法》，其上市交易往往存在一定的限制性条款，特别是对政府回购部分的具体约定不甚明朗  （包括回购价格、回购方式、主管部门等）。若借款人（购房人）出现违约，银行处置这部分房产也较为困难。

中德银行：保障房贷款超60%

        尽管其他商业银行在保障性住房贷款业务并不多，但我国在2004年已经出现了专业经营住房信贷业务的商业银行——建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的中德住房储蓄银行  （下简称中德银行）。

        据了解，自2008年底转型以来，中德银行信贷资产规模增长迅速，其中保障性住房贷款业务占比超过60%，保障房开发贷款余额更占到该行全部开发贷款的86%。

        “我国保障性住房建设资金来源还不能够完全靠商业银行的信贷来支持，目前还缺乏可持续的资金来源。”中国社科院金融所货币理论与政策研究室副主任、副研究员杨涛在接受记者采访时表示。

        杨涛认为，要想解决可持续资金的来源问题，我国就必须完善其以政府资金为主、财政性政策性金融支持为辅，并包括商业银行信贷支持的其他配套措施。“成立住房储蓄银行是一条途径。”

        “银行商业化运作与政策倾斜相结合是发展保障性住房金融业务的重要保证。”中德银行行长黄浩指出，政府可以通过小额的财政资金就可以“撬动”大量信贷资金为保障住房建设及消费提供持续稳定的支持，可谓“四两拨千斤”。



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