区域楼市成交量抬头 二三线地产股暗藏潜力

每经记者  王炯业

        地产业内流行一句话：“关键时刻看政策，平常时候看销量”，而目前地产市场正属于政策转向平稳、成交量开始环比逐步抬头的状态。

        一位大型券商研究员告诉  《每日经济新闻》记者，目前其统计的37个城市，区域从长三角到中部再到西部，成交量都开始出现逐渐回升态势。特别是中西部地区受到调控影响较小，房地产价格不曾大幅下降，成交量却开始回升。

        那么，哪些区域受到调控政策影响较小？这些区域中又隐藏着哪些投资机会？《每日经济新闻》记者将为您探寻这些区域地产公司。

　　2010年4月，新一轮地产调控政策出台，让全国楼市成交量瞬间萎靡，地产股也因此大跌，并带领各大板块让上证指数创出新低。大智慧数据显示，地产股板块一度下跌了20%左右。

        然而，随着调控预期目标逐渐显现，多位券商分析师认为，目前来看更严厉调控政策出台的可能性较小，政策已趋于平稳，而下半年随着供给增加以及刚性需求的逐步恢复，楼市成交量将会继续保持回升态势，有利于房地产板块的震荡上行。

        “在政策趋于平稳的情况下，地产股就要看成交量了。”一位大型券商研究员如是说。

楼市成交量乍现抬头迹象

        在经历了成交大幅下降后，7月至今，楼市成交量开始出现了抬头的迹象。从7月份数据来看，该月国内37个主要城市的日均交易量即已环比回升。莫尼塔行业研究员指出，37个主要城市的日均交易量在5月遭受了36%的环比下跌，6月环比下跌的速度放缓至13%，而7月中37个主要城市的日均交易量环比6月已经出现了4.3%的增长。

        值得注意的是，其中一线城市环比增长开始于6月，而东部城市从7月开始交易量也出现了正增长，中西部城市的交易量水平尽管仍然处在下行通道中，但是环比下滑的速度已经大大放缓。

        上述研究员指出，“根据我们的数量模型显示，当前流动性和货币因素能够支撑的楼市交易量显著高于当前的实际水平，这可能意味着楼市交易量后期依然有继续环比增长的空间。”

关注二、三线城市地产企业

        中原证券最新房地产数据显示，8月2日~8月8日，长三角5城市周成交量环比平均增加10.73%。其中上海、杭州、南京和苏州的市场周成交量环比分别增加5.76%、20.77%、110.97%和17.81%，仅无锡周成交量环比减少13.65%。

        同时，珠三角3城市周成交量环比平均减少0.84%。值得注意的是，深圳和广州周成交量环比分别增加4.89%和31.87%，东莞周成交量则环比减少12.20%。

        中部区域2城市周成交量环比平均减少4.03%。其中，武汉商品房周成交量环比增加1.44%，长沙商品房周成交量环比减少8.00%。

        西部区域3个城市成交环比平均增加3.66%。其中，重庆、成都市场周成交量分别环比减少5.02%和6.31%，贵阳市场周成交量环比增加55.10%。

        一位阳光私募研究员认为，目前来看，上述统计的37个城市中，大部分区域从长三角到中部再到西部，成交量都开始出现逐渐回升态势，在政策调控趋于稳定的情况下，投资者可以关注那些成交量逐渐回升城市的地产公司。

        “而在成交量开始回升的情况下，前期一些区域地产成交价格受调控影响较小的房地产企业更应该受到关注。”

        莫尼塔地产行业分析师王沛认为，中西部地区一些受调控影响较小，房地产价格没有大幅下降，成交量却开始回升的区域地产企业股值得重点关注。

        他指出，根据观察，从2010年4月份国家调控至今，这些城市楼市成交量所有下滑，房价却并没有下跌，而近期其成交量也开始慢慢抬头，投资者可以予以关注的地产公司正是位居二、三线城市中。二线城市如：武汉、西安、昆明、长沙、重庆、银川、贵阳等等；三线城市如：宜昌、岳阳、牡丹江、安庆、廊坊等。

        另外一个有趣的现象是，根据近期部分地产企业中报来看，《每日经济新闻》记者发现，虽然基金整体在二季度大幅降低了地产股的配置比例，但个别二、三线城市地产股却受到逆势增持。有基金经理表示，此次反弹也参与了地产板块，但目前重点已不再是一线大企业，而是对有二、三线城市土地资源的地产公司更为看好。

值得关注的地产类个股

        《每日经济新闻》记者了解到，在二线城市中，贵阳市有中天城投，武汉有福星股份，昆明有云南城投，重庆有渝开发等地产上市企业；而三线城市则有荣盛发展等等，皆值得关注。

中天城投  纯土地储备超1万亩

（000540，收盘价11.10元）

　　　　中天城投是贵阳房地产市场规模最大的开发商，项目主要分布在贵阳目前的主城区和未来的新中心区，还拥有教育、物业等资源。

        日前公布的中天城投半年报显示，上半年公司实现营业收入9.4亿元，同比增长29.5%；实现净利润1.9亿元，同比增长46.6%。基本每股收益为0.2元。

        广发证券指出，下半年公司的最大关注点在于安井渔安片区一级土地开发项目首批土地的出让，估计数量将有超过1000亩左右，这将其是今年的业绩弹性所在。

        同时，“超过4000亩可开发用地的乌当奶牛厂”的获得将为公司后续增长提供坚实基础。这很好地解决了投资者关于  “5600亩一级开发土地拍卖后公司高增长何以为继”的担忧。公司具备持续获得优质资源的能力。

        公司纯土地储备已超过1万亩，而且还拥有低价获得的会展城以及4亿吨煤矿、2000万吨锰矿等资源。公司是资本市场上为数不多的同时具备高成长性和丰富优质资源的房地产公司。

福星股份  未来两年进入结算高峰

（000926，收盘价10.20元）

        福星股份旗下的福星惠誉房地产有限公司是公司全资子公司，是一家立足于武汉旧城改造、城中村改造和土地一级开发的公司。

        中报显示，2010年1至6月公司实现营业收入23.1亿元，比上年同期增长28%；实现营业利润3.3亿元，比上年同期增长79%；实现净利润2.7亿元，比上年同期增长90%。每股收益0.38元（其中获得税后股票投资收益8095万，折合每股收益约为0.11）。

        国都证券指出，公司土地储备丰富，达到470万平方米，未来两年有望进入结算高峰。正在开发销售的项目中，上半年结算收入中占比较大的国际城项目毛利率44%，水岸星城毛利率52%。国际城建筑面积约59万平方米，该项目一期商铺、住宅已竣工，一期公寓、写字楼已封顶，该项目累计实现结算面积7.64万平方米，结算收入9.05亿元。此外，该项目是公司房地产业务的重要收入来源，也是公司业绩的重要保障。

荣盛发展  快速增长确定性强

（002146，收盘价11.90元）

        荣盛发展是河北廊坊一家房地产开发公司，公司项目主要分布于河北廊坊、安徽蚌埠、江苏南京、湖南长沙、山东聊城等三线城市。

        荣盛发展近期公布了2010年中期报告。报告期内，公司实现营业收入28.28亿元，同比增长102.42%，利润总额5.33亿元，同比增长59.76%，净利润4.01亿元，同比增长61.04%。每股收益为0.28元，同比增长47.37%。

        中原证券指出，公司业绩的显著增长主要源于房地产结算收入的大幅增加，报告期内，公司结算61.29万平方米，结算收入28.34亿元，结算均价4624元/平方米。

        公司上半年销售良好，未来两年业绩高度锁定。报告期内，公司销售面积68.45亿元，销售金额34.09亿元，销售均价4980元/平方米。公司报告期末预售账款达到45.67亿元，这两项资源已经达到我们预计2010和2011年营业收入合计的65%，今明两年快速增长确定性强。

        预计公司2010~2011年的结算面积分别为58万平方米和70万平方米，营业收入分别为53.51亿元和69.95亿元。



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